作者：子非魚

01 | 珠三角集體走強(qiáng)

2月份已經(jīng)結(jié)束，克而瑞第一時間公布了熱點城市新房成交量情況。一眼望去，除了極個別城市成交量仍在下跌外，其余都翻紅了。

【資料圖】

可以看到，新房成交量環(huán)比下跌的城市有北京、上海、杭州、常州、?？?。同比下跌的城市有上海、南京、常州、?？凇?/p>

從這個角度來看，市場并不像媒體和自媒體渲染的那樣，復(fù)蘇到讓人緊張的地步，就連京滬的成交量都沒能實現(xiàn)筑底反彈。

當(dāng)然京滬新房成交量環(huán)比下跌，有供應(yīng)不足因素。2月份北京新房供應(yīng)環(huán)比減少了76%，同比減少了58%。上海新房2月份供應(yīng)環(huán)比減少了21%。但杭州、南京、常州等其他城市2月份的供應(yīng)都是在增加。

從區(qū)域主要城市角度來看，目前新房成交量集體走出低谷的，只有粵港澳大灣區(qū)：

深圳新房成交面積，環(huán)比增長58%，同比上漲60%；廣州新房成交面積環(huán)比增長64%，同比增長26%。佛山環(huán)比增長97%，同比上漲67%。東莞環(huán)比增長83%，同比增長185%。

看到這里，讓很多剛需很是著急。事實上，這些天，珠三角區(qū)域的讀者，也在不斷向我推送成交量大漲，樓盤取消折扣上調(diào)房價的消息，這些消息讓他們很焦灼，擔(dān)心房價要上漲。

有東莞的讀者還告訴我，現(xiàn)在去看盤，銷售都變得牛氣哄哄，對人愛答不理。

現(xiàn)在市場真的就火到這種程度了嗎？現(xiàn)在買房者該如何抉擇？

02 | 只是走出低谷，后續(xù)需要考驗韌性

事實上，我在最近的文章中多次強(qiáng)調(diào)過，目前各熱點城市成交量的走強(qiáng)，主要在于去年是低谷，低谷之后必然是反彈

而今年宏觀大環(huán)境改善，部分信心得以復(fù)蘇，壓抑了許久的需求在這個春天得以釋放。所以，才有了熱點城市成交量整體走出低谷的現(xiàn)狀。

但走出低谷，并不代表就復(fù)蘇了。

以深圳來說，2月份新房成交量2437套，二手房成交量2963套。相比于去年是好了一些，但仍才2000多套，甚至連3000套都不到。

要知道，深圳正常月份新房成交量在5000套左右，高點時期更是一個月超過8000套。現(xiàn)在才2437套，才剛剛走出低谷，甚至還沒有走出。

二手房方面，深圳的二手房榮枯線是6000套，正常月份二手房成交都是在8000套左右，2020年7月份高點時期，達(dá)到了13047套。

目下深圳的二手房成交量還不到3000套，距離榮枯線甚遠(yuǎn)。

目前，深圳外圍區(qū)?的樓盤，仍在以價換量。廣州亦是如此。

廣州方面，新房成交量也才剛剛走出低谷。2月份新房成交面積96.22萬平方米，相比于去年下半年的確好了不少，但相比于正常月份，仍有很大距離。

二手房方面，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會當(dāng)日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月(1月26日至2月25日)廣州市二手住宅共網(wǎng)簽9938宗、96.22萬平方米，環(huán)比分別增長78.68%、74.63%。

看到9938套二手房成交，不懂廣州的人可能會覺得很多，但廣州的榮枯線是1.5萬套。

從成交量來看，廣州回暖的力量要比深圳強(qiáng)一些。

再看東莞方面，2月份新房成交4214套，也就比1月份好點，比去年低谷時期的成交量還低，都還沒走出低谷。

二手房方面，東莞2月份成交了2132套，同樣還沒有走出低谷。

再看佛山。佛山是廣深佛莞四座城市中，走強(qiáng)力度最強(qiáng)的城市。

2月份新房成交了6764套，成交套數(shù)是最近一年中第二高的月份，成交面積第三高月份。

二手房方面，2月份成交了4067套，是過去十年2月份單月比較中，最高的數(shù)量。

四個城市梳理下來會發(fā)現(xiàn)，四個城市的確正在走出低谷，但深圳與東莞只是剛剛動身，廣州才剛走出，佛山走出得差不多了。

但能否持續(xù)，是一個大大的問號。

目前的成交量走強(qiáng)，很大程度上是去年的低谷形成的反差， 以及大疫三年壓抑的需求在這個春天集中釋放所致。

后續(xù)能否有持續(xù)的韌性，則要取決于經(jīng)濟(jì)與收入復(fù)蘇的情況。

03 | 不確定性仍比較大

從目前的情況來看，經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇，壓力仍比較大。

首先是出口方面，我們的出口出現(xiàn)了大跳水。上海港、廣州港等大型港口集裝箱大量空置堆積。

另外，2月28日，香港統(tǒng)計處披露：2023年1月，香港對外貿(mào)易出現(xiàn)了70年來最大的跌幅（1953年9月以來）。其中出口下跌了36.7%，進(jìn)口下跌了30.2%。

香港是中國內(nèi)地與世界的中轉(zhuǎn)站，香港的貨物出口主要來自內(nèi)地。換句話說，香港出口大跳水，就是內(nèi)地出口情況的直接呈現(xiàn)。

出口壓力較大，理論上來說，我們就更需要依賴內(nèi)需，更需要推動大基建和復(fù)蘇房地產(chǎn)，事實也是如此。

但大基建的邊際效應(yīng)已經(jīng)越來越不明顯，而房地產(chǎn)的復(fù)蘇則又要依賴經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇才行。

以前，我們想要復(fù)蘇房地產(chǎn)，發(fā)動去庫存，降息降準(zhǔn)就行，或者直接漲價就行。但在高房價的今天，在收入仍沒有復(fù)蘇的當(dāng)下，這些老套路已經(jīng)不好用了。

所以說，如果后續(xù)經(jīng)濟(jì)與收入復(fù)蘇確定性增強(qiáng)，熱點城市的成交量會逐漸走上正軌，如果后續(xù)經(jīng)濟(jì)與收入復(fù)蘇仍不明朗，小陽春躁動過后，就沒有后勁和韌性。

至于房價，本號的觀點是，在房價收入比高企的如今，如果后續(xù)樓市復(fù)蘇力量不足，調(diào)整仍是大趨勢。

如果后續(xù)成交量復(fù)蘇足夠，那中心城市核心板塊的房價會企穩(wěn)，甚至慢漲。至于非核心板塊，上漲的概率不大，橫盤最有可能。

至于其他人口流失，庫存量積壓嚴(yán)重的大批三四線城市，無論經(jīng)濟(jì)與收入復(fù)蘇與否，房價都會繼續(xù)調(diào)整。

標(biāo)簽： 群雄并起了