作者：子非魚

01 | 珠三角集體走強

2月份已經結束，克而瑞第一時間公布了熱點城市新房成交量情況。一眼望去，除了極個別城市成交量仍在下跌外，其余都翻紅了。

【資料圖】

可以看到，新房成交量環比下跌的城市有北京、上海、杭州、常州、海口。同比下跌的城市有上海、南京、常州、海口。

從這個角度來看，市場并不像媒體和自媒體渲染的那樣，復蘇到讓人緊張的地步，就連京滬的成交量都沒能實現筑底反彈。

當然京滬新房成交量環比下跌，有供應不足因素。2月份北京新房供應環比減少了76%，同比減少了58%。上海新房2月份供應環比減少了21%。但杭州、南京、常州等其他城市2月份的供應都是在增加。

從區域主要城市角度來看，目前新房成交量集體走出低谷的，只有粵港澳大灣區：

深圳新房成交面積，環比增長58%，同比上漲60%；廣州新房成交面積環比增長64%，同比增長26%。佛山環比增長97%，同比上漲67%。東莞環比增長83%，同比增長185%。

看到這里，讓很多剛需很是著急。事實上，這些天，珠三角區域的讀者，也在不斷向我推送成交量大漲，樓盤取消折扣上調房價的消息，這些消息讓他們很焦灼，擔心房價要上漲。

有東莞的讀者還告訴我，現在去看盤，銷售都變得牛氣哄哄，對人愛答不理。

現在市場真的就火到這種程度了嗎？現在買房者該如何抉擇？

02 | 只是走出低谷，后續需要考驗韌性

事實上，我在最近的文章中多次強調過，目前各熱點城市成交量的走強，主要在于去年是低谷，低谷之后必然是反彈

而今年宏觀大環境改善，部分信心得以復蘇，壓抑了許久的需求在這個春天得以釋放。所以，才有了熱點城市成交量整體走出低谷的現狀。

但走出低谷，并不代表就復蘇了。

以深圳來說，2月份新房成交量2437套，二手房成交量2963套。相比于去年是好了一些，但仍才2000多套，甚至連3000套都不到。

要知道，深圳正常月份新房成交量在5000套左右，高點時期更是一個月超過8000套。現在才2437套，才剛剛走出低谷，甚至還沒有走出。

二手房方面，深圳的二手房榮枯線是6000套，正常月份二手房成交都是在8000套左右，2020年7月份高點時期，達到了13047套。

目下深圳的二手房成交量還不到3000套，距離榮枯線甚遠。

目前，深圳外圍區?的樓盤，仍在以價換量。廣州亦是如此。

廣州方面，新房成交量也才剛剛走出低谷。2月份新房成交面積96.22萬平方米，相比于去年下半年的確好了不少，但相比于正常月份，仍有很大距離。

二手房方面，廣州市房地產中介協會當日發布的統計數據顯示，2月(1月26日至2月25日)廣州市二手住宅共網簽9938宗、96.22萬平方米，環比分別增長78.68%、74.63%。

看到9938套二手房成交，不懂廣州的人可能會覺得很多，但廣州的榮枯線是1.5萬套。

從成交量來看，廣州回暖的力量要比深圳強一些。

再看東莞方面，2月份新房成交4214套，也就比1月份好點，比去年低谷時期的成交量還低，都還沒走出低谷。

二手房方面，東莞2月份成交了2132套，同樣還沒有走出低谷。

再看佛山。佛山是廣深佛莞四座城市中，走強力度最強的城市。

2月份新房成交了6764套，成交套數是最近一年中第二高的月份，成交面積第三高月份。

二手房方面，2月份成交了4067套，是過去十年2月份單月比較中，最高的數量。

四個城市梳理下來會發現，四個城市的確正在走出低谷，但深圳與東莞只是剛剛動身，廣州才剛走出，佛山走出得差不多了。

但能否持續，是一個大大的問號。

目前的成交量走強，很大程度上是去年的低谷形成的反差， 以及大疫三年壓抑的需求在這個春天集中釋放所致。

后續能否有持續的韌性，則要取決于經濟與收入復蘇的情況。

03 | 不確定性仍比較大

從目前的情況來看，經濟和收入復蘇，壓力仍比較大。

首先是出口方面，我們的出口出現了大跳水。上海港、廣州港等大型港口集裝箱大量空置堆積。

另外，2月28日，香港統計處披露：2023年1月，香港對外貿易出現了70年來最大的跌幅（1953年9月以來）。其中出口下跌了36.7%，進口下跌了30.2%。

香港是中國內地與世界的中轉站，香港的貨物出口主要來自內地。換句話說，香港出口大跳水，就是內地出口情況的直接呈現。

出口壓力較大，理論上來說，我們就更需要依賴內需，更需要推動大基建和復蘇房地產，事實也是如此。

但大基建的邊際效應已經越來越不明顯，而房地產的復蘇則又要依賴經濟和收入復蘇才行。

以前，我們想要復蘇房地產，發動去庫存，降息降準就行，或者直接漲價就行。但在高房價的今天，在收入仍沒有復蘇的當下，這些老套路已經不好用了。

所以說，如果后續經濟與收入復蘇確定性增強，熱點城市的成交量會逐漸走上正軌，如果后續經濟與收入復蘇仍不明朗，小陽春躁動過后，就沒有后勁和韌性。

至于房價，本號的觀點是，在房價收入比高企的如今，如果后續樓市復蘇力量不足，調整仍是大趨勢。

如果后續成交量復蘇足夠，那中心城市核心板塊的房價會企穩，甚至慢漲。至于非核心板塊，上漲的概率不大，橫盤最有可能。

至于其他人口流失，庫存量積壓嚴重的大批三四線城市，無論經濟與收入復蘇與否，房價都會繼續調整。

標簽： 群雄并起了