本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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“看中的房子，一下子就賣出去了，有點慌”，廣州二手房市場突然火了，剛需客蔡文有些不知所措。

蔡文從今年2月初開始物色婚房，短短一個月之內，就有三次她看中的房子在一兩個星期內被“截胡”的情況，有的房子要么別人加價搶，要么遇到的對手是全款客。

剛需客正在加快出手速度。根據貝殼研究院廣州分院的數據，在剛需客的推動下，2月廣州二手房預計網簽成交1萬套左右，是2021年6月以來第一次逼近萬套水平，成交量環比增加94%，同比增加142%，而實際成交或已達到1.3-1.4萬套。

久旱逢甘霖，二手房業主的心態也在走強。蔡文告訴時代財經，現在她遇到的業主“價格都不太好談，甚至不談”，并且由于其他買家的競爭，房子甚至出現了小幅漲價的現象。一系列遭遇后，蔡文已經有些躺平了，“如果漲得多就不買了，去佛山看看也好”。

當然漲價成交并非普遍現象，兩位在2月中旬順利成交的二手房買家向時代財經透露，其所購房源實際上均是降價成交，其中一個買家稱業主最初的報價是280萬，“降到250多萬我就買了，業主挺爽快的”。據其了解，4年前同樣的房子賣了245萬，“（我）算是賺到了”。

深夜11點還在簽合同

貝殼研究院廣州分院的數據顯示，2月的廣州二手房市場，客源成交周期為55天，房源成交周期為180天，環比有所下降，但絕對水平依然處于高位。

客源成交周期是指從成為客戶到成交的平均時間，而房源成交周期則是指房子從掛牌到成交的平均時間，“當新客戶多，平均值就會下降，目前下降幅度并不算很大，說明需求是以前期積壓的老客戶、老業主為主”。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆進一步指出，這些客戶多為剛需客。

李明正是這樣的一名買家，他從去年就開始看房，但一直保持觀望的心態。今年2月中旬，他買下了一套降價的二手房，“持續了一年才下手”，原因是他認為目前廣州樓市處于重新啟動的前夕，房價仍在低位，但擔心接下來可能會上漲，“另一個因素是剛需等不了太久，人生每個階段都會有不同的功課，它會推著你向前走”。

值得一提的是，在2月中旬的一天，廣州外圍區域一家中介門店負責人林華向時代財經提供了當日的一二手房成交情況顯示，11單成交中，至少5單的客源成交周期達到1年以上，不再觀望的原因均是看到市場回暖。

時代財經從不同的受訪者處了解到，選擇二手房而非新房的原因十分一致，新房或者貴，或者遠，為了兼顧預算和工作，二手房是最佳的選擇。李明表示，擔心一手房（指期房）無法正常交付也是他選擇購買二手房的主要原因之一。

整體而言，購房者對二手房的偏好更為明顯。據貝殼研究院廣州分院統計，2月廣州二手房預計網簽成交1萬套左右，而新房網簽成交5500余套，無論同比、環比漲幅，二手房均遠遠超越新房。由于網簽存在滯后性，二手房實際市場成交預計在1.3-1.4萬套，而新房則預計為1.2萬套左右。

在2月入市購置婚房的買家陳雯告訴時代財經，其所購房源雖是降價成交，但自己能明顯感覺到市場的暖意，“當晚8點看房，簽約到11點，確實那個時候看到還有其他人在簽約”。

讓陳雯更加篤定市場在復蘇的另一件事是，其在省外的一套毛坯房最近也有意向買家，“已經掛牌兩年了，這兩年完全沒有人找我們看過房子”。

業主漲價開始增多

盡管目前的二手房市場以剛需客為主，但廣州中心區域的資深二手房中介黃珊告訴時代財經，春節過后，咨詢買房的人開始變多了，除了剛需客，投資客也在找筍盤（指高性價比、有漲價潛力的房源）。

黃珊表示，投資客目前的心態并非覺得房價處于低位，而是認為市場仍然存在撿漏的機會，“也是看好將來的市場，但他們找的都是有發展前景的地段，相對來說房價后期會有提升的那種（地段），到時一轉手就有錢賺”。

雖然眼下市場明顯好轉，但多位房產中介向時代財經指出，樓市僅僅是相比去年好很多，但沒有恢復到過去多年市場暢旺的程度。

廣州外圍區域一家中介門店負責人林華稱，過往多年，其所在區域投資氛圍十分濃厚，購房者中有不少外地人，目前成交雖明顯回暖，但本市的剛需客是主力。

而黃珊稱雖然最近忙了很多，但其個人還未有成交。她認為，“疫情三年對客戶多少產生了影響，他們也需要緩和的時間，比如現在對市場的信心還需要修復，等他們經濟壓力沒那么大才可能真的買，也許清明（4月5日）過后成交會變多”。

資深一二手房中介鐘泰對市場的判斷與黃珊有些許不同，他認為市場在3月便會進入高峰期。他從春節至今一共成交了兩套房子，“去年全年也才6套，不過以前市場好的時候，平均一個月可以賣掉一套”。

實際上，市場的真實狀況在二手房業主的掛牌價上得到了側面體現。根據貝殼研究院廣州分院，2月，業主調價增多，但漲價房源在調價房源中的占比依然保持在27%，相比1月略微上漲。同時，雖然2月漲價房源占比處于2021年8月以來的高位，但相比遠遠不及2021年上半年，當時，漲價房源占比最高的月份一度突破45%。

由于二手房的業主和客戶作為單獨的個體對市場變化更為敏感，且二手維度的數據相比新房更多，二手房市場向來被視為樓市風向標。

不過，目前多項數據表明當下二手房成交仍主要為前期積壓的需求。李茂喆表示，市場的回暖是否可持續，主要取決于兩大方面，一是經濟能否實質性好轉，讓百姓絕對就業、收入有明顯改善，二是目前市場以剛需客為主，雖然改善型需求也有所增加，但這種類型的需求是否會加快入市將決定市場能否持續好下去。

“從目前的角度看，至少3月的市場應該還不錯”，李茂喆說道。

（除李茂喆，文中受訪者均為化名）

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