踏入3月，房企的年報季準備要來了。

【資料圖】

打響第一槍的，正是港資開發商。

最近，新世界發展公布了2022年-2023年財年中期，也就是2022年下半年的業績。

數據是不太好，但去年行業的大環境擺在那里，業績下滑完全可以理解。

真正讓我們驚訝的，是另一發逆勢的操作。

好不容易熬到了樓市回溫，新世界卻一改半年前抄底內地樓市的萬丈豪情，轉而宣布——

我要降杠桿了！

這是怎么回事呢？

先說說最新的成績單吧。

2022年下半年，新世界發展錄得綜合收入401.93億港元，同比增長13%。

能增收是挺難得的，但對于以高利潤為傲的港企來說，更麻煩的恐怕是增收不增利——

基本溢利和股東應占溢利，分別下跌超過七分之一。

賺的錢少了，自然派給股東的福利也會減少。

新世界宣布，此次期內派息0.46港元，與去年同期相比大幅下滑超過17%。

要知道，新世界發展過去一直被視為行業中高股息率代表的企業，多年間一直秉承“依照利潤和現金流漸進性、可持續派息”的策略——

但覆巢之下，豈有完卵，這是13年來，新世界首次進行減息操作。

陰霾終于過去，當房地產市場終于迎來小陽春，新世界卻開始轉向了。

新世界高層在業績會上明確表示，2023年財年的預算將減少40億港元，這些減少的成本主要來自于買地預算的縮減。

到了2024年財年，集團的一般支出會進一步減少。

這番表態，讓不少人大跌眼鏡。

要知道，自從2021年樓市陷入冰封期后，新世界一直在給行業打氣。

2022年初，新世界出臺了“quick win ”戰略，向外宣稱手持200億港元的收購額度了。

到了8月，鄭志剛再一次出現，聲稱內地市場已經觸底，是極好的收獲戰利品的時間，并放出這樣的話——

看上去，就是一副蓄勢待發準備抄底的模樣。

但事實上是怎樣的呢？

我們回溯了一下，在去年上半年，新世界確實有不少動作，比如收購龍光持有的高速公路股權，與招商、保利攜手拿下上海普陀區的地塊。

但到了下半年，就基本偃旗息鼓了。

除了和遠洋展開商業項目合作以外，新世界鮮有在公開市場上掏出真金白銀，只有在12月花了13.1億元，對上海的一個項目公司進行了入股。

到如今，百億目標的時間過去了一半，拿地預算只花了不到七分之一。

就算不官宣降杠桿的計劃，這拿地目標實現的進度，也有點雷聲大，雨點小了。

那么，為什么新世界忽然又不愿意拿地了呢？

作為一家港企，近年來，新世界的負債率是節節攀升。

財報顯示，截至2022年12月末，新世界的有息負債有1800多億元，凈負債率近47%。

一個可以對比的數值是，2021年財年的同一指標為35.6%——

也就是說，僅僅過了一年，新世界的負債率增幅就超過了10%。

對于以穩健安全著稱的港資來說，可能就遠超安全邊界了。

畢竟，和其他的港資開發商相比，新世界是頭頂最高負債率的那個。

而且，不算還不知道，新世界的凈負債率，甚至比中海、萬科這類謹慎的內地房企還要高。

眼看著利潤率被高負債吞噬得越來越嚴重，新世界終于狠下心來，官宣要開始換擋降速了。

黑鐵時代的各種降本增效措施自然逃不過，在版圖擴張、資產處置上也收住了手，降負債的KPI也明確下來了——

到了2023年末，凈負債率要控制在稍高于40%，到了2024年中旬，將進一步下調到40%以下。

講真，回顧新世界在內地的發展，確實有底氣，但也有軟肋。

作為老牌的港企，新世界的底牌在于其良好的土儲排布和商業布局。

下沉三四線小城市是不太可能的，新世界有近65%的土儲分布在經濟富庶的粵港澳大灣區和長三角。

從銷售均價也可以窺探一番。

報告期內，新世界的單價達到了5.4萬元/平。

這是什么概念呢？

去年廣州的新房均價接近3.8萬元/平，就連擅長打造豪宅的綠城，平均銷售價格也不過是2.68萬/平——

新世界的新房均價是綠城的2倍還要多，這足以說明新世界有強大的品牌溢價能力，也有足夠的豪宅打造能力。

但軟肋也顯而易見。

新世界的產品升級實在是有點緩慢，不少新入市的樓盤還保留著過氣的港式風格設計——

贈送面積不多，不注重通風采光，甚至，還有一些奇怪的犄角旮旯。

與目前內地主流的快速迭代、將戶型卷出極致的開發商相比，新世界已經明顯落后了一個量級。

這樣明顯的短板，直接增加了賣房的難度。

就拿廣州在售的新世界耀勝尊府來說吧，去年12月首次開盤，推出195套，但截至目前，陽光家緣上的銷售情況是這個樣子的——

這個盤的位置其實是不錯的，但三個月過去了，網簽率只有12%，就算考慮到有一定滯后性，也只能說去化實在不算好。

最后，新世界這輪逆勢收縮，會成為一個趨勢嗎？

至少從目前來看，港資還沒有出現大規模的撤退。

但一個有意思的現象是——

最近，央企們已經摩拳擦掌，開始狂飆了。

標簽： 百億抄底內地樓市 新世界集團