3月3日，粵系房企嘉創房地產控股有限公司（02421.HK，以下簡稱“嘉創地產”）發布公告，通過介紹方式，其已向聯交所申請批準股份上市及買賣。

(資料圖片僅供參考)

根據公告，最近3年來，嘉創地產的毛利率均在70%以上，遠超行業平均水平。但該公司規模偏小，目前在手僅有七個物業發展項目、土地儲備約為25.96萬平方米。

3月6日，就如何持續高利潤、公司運營規劃等問題，《華夏時報》記者向其母公司嘉利國際（01050.HK）方面發送了采訪提綱，截至發稿未獲回復。嘉利國際內地總部接聽人員則稱，“有關嘉創地產相關事宜有專人負責。”

不過，在近年房企赴港上市暫停的情況下，嘉創地產成功上市被認為頗具積極意義。這說明房地產和資本市場的關系更加緊密，或也和“金融16條”尤其是“第三支箭”后的政策紅利釋放有關；同時，也說明大灣區繁榮的房地產市場為此類企業成長提供了較好的機會。

毛利率遠超行業平均水平

上市房企陣營即將增添新鮮血液：3月3日，嘉創地產宣布預期將于3月23日正式掛牌上市，股份將以每手2000股買賣。

上市資料顯示，嘉創地產為港股上市公司嘉利國際的附屬公司，為一家精品住宅物業發展商，主要在大灣區的東莞、惠州及佛山發展住宅市場開發及銷售住宅物業。

據悉，嘉利國際已于主板上市逾25年，約于2015年正式涉足住宅房地產業務，即嘉創地產業務的前身。嘉利國際董事認為，嘉利國際的策略為集中資源支持核心業務分部的擴展及鞏固，而分拆嘉創地產創造獨立集資平臺，從而發展在內地的房地產業務，不會與嘉利國際集團其他業務分部競爭資本資源。

2020年至2022年，嘉創地產分別實現收入4.82億元、5.91億元、7.76億元，2022年前9個月實現收入4.73億元，同比增長31.39%；期內，分別實現期內溢利1.29億元、1.61億元、2.44億元以及1.43億元。按合約銷售金額及銷售面積計，嘉創地產為2021年中國百強房地產發展商。

按合約銷售金額及銷售面積計，公司于2021年在東莞及惠州的市場占有率不足1%；于估值日期，嘉創房地產的土地儲備約為25.96萬平方米，包括已竣工物業的可銷售整體樓面總面積約12.82萬平方米、整體樓面總面積13.15萬平方米持作未來發展。目前，公司手上有七個物業發展項目，包括五個已完成項目（指各期嘉輝豪庭及羅浮公館）、一個持作未來發展項目及一個持作投資項目。

但財報數據顯示，嘉創地產算是一家“小而美”的房企，最近3年公司毛利率遠超行業平均水平：截至2022年3月31日止三個年度及截至2022年9月30日止六個月，公司毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元，而同期的毛利率分別高達72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。對比之下，2021年，房企總體毛利率水平在21.3%左右，有著“利潤王”之稱的中海地產，2022年上半年毛利率也才達到23.5%。

“城市更新”成未來發展方向

在房地產行業陷入微利之時，這家小型房企為何能夠連年保持超高利潤？

嘉創地產解釋說，主要原因是嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。而土地成本較低亦是嘉創房地產保持較高利潤率的原因之一：“我們于往績記錄期間的毛利率普遍高于其他行業參與者，乃主要由于我們絕大部分于往績記錄期間交付的總樓面面積為土地收購成本相對較低的城市更新項目。”

“為了從其他發展商中脫穎而出”，“城市更新”將成為嘉創地產未來的發展方向。據悉，截至目前，嘉創地產持有的七個物業發展項目中，有三個涉及城市更新。

盡管坦言城市更新項目的開發可能涉及比一般情況更多的程序，參與城市更新項目會影響完成規劃及取得必要批準所需的時間及資源，但對于城市更新行業的前景，嘉創地產充滿信心，并計劃繼續加強在該領域的拓展。

其在公告中指出，根據廣東省自然資源廳的資料，“由于深圳都市圈及廣州都市圈土地供應短缺，城市更新將為廣東未來幾年發展商收購新土地的主要且普遍的替代方法之一”。

就在3月5日召開的第十四屆全國人大第一次會議上，政府工作報告在“著力擴大國內需求”章節中再次提及實施城市更新行動，“促進區域優勢互補、各展其長，鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補短板項目建設，激發民間投資活力”；另根據《廣東省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》資料，直至2025年，城市更新的未來供應量將約為140萬個住宅單位。

因此，曾經參與過不少東莞“三舊改造”項目的嘉創地產自認具備豐富經驗，未來將繼續在大灣區進行擴張并專注于重建用地，公司已經并可能繼續通過城市更新取得土地，主要是對舊城鎮、舊工廠及舊村莊等進行改造。

房企重啟赴港上市？

值得注意的是，嘉創地產曾2次向港交所遞交招股書。其中，2022年3月首次遞交的招股書在6個月后失效；同年11月25日，嘉創地產二度提交招股書，目前正在處理中，此次宣布上市，選擇的是“介紹上市”方式。

根據香港交易所的上市規則，介紹上市不需要在上市時再發行新股，即不涉及融資，股份公司僅向交易所申請獲得掛牌買賣股票的資格。公開資料顯示，由于介紹上市的條件是已有一定數量的公眾投資者，擬上市公司亦不涉及集資，同時擬上市公司在另一地區的交易所已有完備的上市記錄，故香港交易所在審批上市的過程會比較快，審批口徑也相對比較寬松。

選擇捷徑上市的嘉創地產，目前仍面臨業績增長壓力、區域集中度過高等問題。例如，根據公司招股書，嘉創地產的市場份額不足1%，且業務集中在東莞、惠州及佛山，收入也主要來自東莞和惠州，旗下“豪庭”項目三期和四期收入貢獻都大幅下滑；公司僅有26萬平米土儲，可售面積12.8萬平，未來發展空間受限等。嘉創地產亦在公告中坦言，近期經濟放緩導致房地產市況低迷，對許多城市的物業需求及平均售價造成不利影響。

3月6日，就如何持續高利潤、公司運營規劃等問題，《華夏時報》記者向其母公司嘉利國際（01050.HK）方面發送了采訪提綱，截至發稿未獲回復；嘉利國際內地總部接聽人員則稱，“有關嘉創地產相關事宜有專人負責”。

不過，業內人士仍樂觀指出，上市在即的嘉創地產對房企重啟赴港上市動作具有積極意義。

公開資料顯示，2021年四季度以來，由于房地產企業違約事件頻發，加上銷售市場下行、行業風險漸高、港交所對企業監管審批更為審慎等原因，曾經火熱的內地房企上市潮戛然而止。在嘉創地產之前，上一次房企成功赴港上市還是2021年7月。彼時，三巽集團經過四次遞表、耗時兩年才終于登陸港交所。

如今，嘉創地產能夠成功登陸港股，“這說明房地產和資本市場的關系更加緊密，或也和金融16條尤其是’第三支箭’政策后，政策紅利釋放有關。此外也說明大灣區繁榮的房地產市場為此類企業成長提供了較好的機會”。

但在樓市基本面加速復蘇的背景下，對于是否會出現新一輪中資房企赴港上市潮的看法，業內人士仍多持謹慎觀點。

中指研究院企業研究總監劉水認為，當前行業處于調整期，盡管融資政策充足且寬松，但企業需要一定時間修復現金流、恢復盈利能力，投資人短期內或仍持謹慎態度。股權融資方面，預計短期內仍以上市房企配股融資為主，不會出現集中上市的情況。

值得注意的是，截至目前，仍有中國恒大等多家在香港主板上市的內地房企處于停牌狀態。而根據港交所規定，如果連續停牌18個月，港交所有權對其進行除牌退市處理。這些房企何時能夠復牌，截至目前依然是個未知數。

標簽：