3月3日，粵系房企嘉創(chuàng)房地產(chǎn)控股有限公司（02421.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉創(chuàng)地產(chǎn)”）發(fā)布公告，通過(guò)介紹方式，其已向聯(lián)交所申請(qǐng)批準(zhǔn)股份上市及買(mǎi)賣(mài)。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)公告，最近3年來(lái)，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的毛利率均在70%以上，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。但該公司規(guī)模偏小，目前在手僅有七個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、土地儲(chǔ)備約為25.96萬(wàn)平方米。

3月6日，就如何持續(xù)高利潤(rùn)、公司運(yùn)營(yíng)規(guī)劃等問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者向其母公司嘉利國(guó)際（01050.HK）方面發(fā)送了采訪提綱，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。嘉利國(guó)際內(nèi)地總部接聽(tīng)人員則稱(chēng)，“有關(guān)嘉創(chuàng)地產(chǎn)相關(guān)事宜有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。”

不過(guò)，在近年房企赴港上市暫停的情況下，嘉創(chuàng)地產(chǎn)成功上市被認(rèn)為頗具積極意義。這說(shuō)明房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密，或也和“金融16條”尤其是“第三支箭”后的政策紅利釋放有關(guān)；同時(shí)，也說(shuō)明大灣區(qū)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)為此類(lèi)企業(yè)成長(zhǎng)提供了較好的機(jī)會(huì)。

毛利率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平

上市房企陣營(yíng)即將增添新鮮血液：3月3日，嘉創(chuàng)地產(chǎn)宣布預(yù)期將于3月23日正式掛牌上市，股份將以每手2000股買(mǎi)賣(mài)。

上市資料顯示，嘉創(chuàng)地產(chǎn)為港股上市公司嘉利國(guó)際的附屬公司，為一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商，主要在大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山發(fā)展住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售住宅物業(yè)。

據(jù)悉，嘉利國(guó)際已于主板上市逾25年，約于2015年正式涉足住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，即嘉創(chuàng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前身。嘉利國(guó)際董事認(rèn)為，嘉利國(guó)際的策略為集中資源支持核心業(yè)務(wù)分部的擴(kuò)展及鞏固，而分拆嘉創(chuàng)地產(chǎn)創(chuàng)造獨(dú)立集資平臺(tái)，從而發(fā)展在內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不會(huì)與嘉利國(guó)際集團(tuán)其他業(yè)務(wù)分部競(jìng)爭(zhēng)資本資源。

2020年至2022年，嘉創(chuàng)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)收入4.82億元、5.91億元、7.76億元，2022年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入4.73億元，同比增長(zhǎng)31.39%；期內(nèi)，分別實(shí)現(xiàn)期內(nèi)溢利1.29億元、1.61億元、2.44億元以及1.43億元。按合約銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積計(jì)，嘉創(chuàng)地產(chǎn)為2021年中國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展商。

按合約銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積計(jì)，公司于2021年在東莞及惠州的市場(chǎng)占有率不足1%；于估值日期，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備約為25.96萬(wàn)平方米，包括已竣工物業(yè)的可銷(xiāo)售整體樓面總面積約12.82萬(wàn)平方米、整體樓面總面積13.15萬(wàn)平方米持作未來(lái)發(fā)展。目前，公司手上有七個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，包括五個(gè)已完成項(xiàng)目（指各期嘉輝豪庭及羅浮公館）、一個(gè)持作未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目及一個(gè)持作投資項(xiàng)目。

但財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，嘉創(chuàng)地產(chǎn)算是一家“小而美”的房企，最近3年公司毛利率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平：截至2022年3月31日止三個(gè)年度及截至2022年9月30日止六個(gè)月，公司毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元，而同期的毛利率分別高達(dá)72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。對(duì)比之下，2021年，房企總體毛利率水平在21.3%左右，有著“利潤(rùn)王”之稱(chēng)的中海地產(chǎn)，2022年上半年毛利率也才達(dá)到23.5%。

“城市更新”成未來(lái)發(fā)展方向

在房地產(chǎn)行業(yè)陷入微利之時(shí)，這家小型房企為何能夠連年保持超高利潤(rùn)？

嘉創(chuàng)地產(chǎn)解釋說(shuō)，主要原因是嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價(jià)及毛利率較高。而土地成本較低亦是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)保持較高利潤(rùn)率的原因之一：“我們于往績(jī)記錄期間的毛利率普遍高于其他行業(yè)參與者，乃主要由于我們絕大部分于往績(jī)記錄期間交付的總樓面面積為土地收購(gòu)成本相對(duì)較低的城市更新項(xiàng)目。”

“為了從其他發(fā)展商中脫穎而出”，“城市更新”將成為嘉創(chuàng)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向。據(jù)悉，截至目前，嘉創(chuàng)地產(chǎn)持有的七個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中，有三個(gè)涉及城市更新。

盡管坦言城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可能涉及比一般情況更多的程序，參與城市更新項(xiàng)目會(huì)影響完成規(guī)劃及取得必要批準(zhǔn)所需的時(shí)間及資源，但對(duì)于城市更新行業(yè)的前景，嘉創(chuàng)地產(chǎn)充滿信心，并計(jì)劃繼續(xù)加強(qiáng)在該領(lǐng)域的拓展。

其在公告中指出，根據(jù)廣東省自然資源廳的資料，“由于深圳都市圈及廣州都市圈土地供應(yīng)短缺，城市更新將為廣東未來(lái)幾年發(fā)展商收購(gòu)新土地的主要且普遍的替代方法之一”。

就在3月5日召開(kāi)的第十四屆全國(guó)人大第一次會(huì)議上，政府工作報(bào)告在“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”章節(jié)中再次提及實(shí)施城市更新行動(dòng)，“促進(jìn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、各展其長(zhǎng)，鼓勵(lì)和吸引更多民間資本參與國(guó)家重大工程和補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，激發(fā)民間投資活力”；另根據(jù)《廣東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》資料，直至2025年，城市更新的未來(lái)供應(yīng)量將約為140萬(wàn)個(gè)住宅單位。

因此，曾經(jīng)參與過(guò)不少東莞“三舊改造”項(xiàng)目的嘉創(chuàng)地產(chǎn)自認(rèn)具備豐富經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)將繼續(xù)在大灣區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張并專(zhuān)注于重建用地，公司已經(jīng)并可能繼續(xù)通過(guò)城市更新取得土地，主要是對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊工廠及舊村莊等進(jìn)行改造。

房企重啟赴港上市？

值得注意的是，嘉創(chuàng)地產(chǎn)曾2次向港交所遞交招股書(shū)。其中，2022年3月首次遞交的招股書(shū)在6個(gè)月后失效；同年11月25日，嘉創(chuàng)地產(chǎn)二度提交招股書(shū)，目前正在處理中，此次宣布上市，選擇的是“介紹上市”方式。

根據(jù)香港交易所的上市規(guī)則，介紹上市不需要在上市時(shí)再發(fā)行新股，即不涉及融資，股份公司僅向交易所申請(qǐng)獲得掛牌買(mǎi)賣(mài)股票的資格。公開(kāi)資料顯示，由于介紹上市的條件是已有一定數(shù)量的公眾投資者，擬上市公司亦不涉及集資，同時(shí)擬上市公司在另一地區(qū)的交易所已有完備的上市記錄，故香港交易所在審批上市的過(guò)程會(huì)比較快，審批口徑也相對(duì)比較寬松。

選擇捷徑上市的嘉創(chuàng)地產(chǎn)，目前仍面臨業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力、區(qū)域集中度過(guò)高等問(wèn)題。例如，根據(jù)公司招股書(shū)，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的市場(chǎng)份額不足1%，且業(yè)務(wù)集中在東莞、惠州及佛山，收入也主要來(lái)自東莞和惠州，旗下“豪庭”項(xiàng)目三期和四期收入貢獻(xiàn)都大幅下滑；公司僅有26萬(wàn)平米土儲(chǔ)，可售面積12.8萬(wàn)平，未來(lái)發(fā)展空間受限等。嘉創(chuàng)地產(chǎn)亦在公告中坦言，近期經(jīng)濟(jì)放緩導(dǎo)致房地產(chǎn)市況低迷，對(duì)許多城市的物業(yè)需求及平均售價(jià)造成不利影響。

3月6日，就如何持續(xù)高利潤(rùn)、公司運(yùn)營(yíng)規(guī)劃等問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者向其母公司嘉利國(guó)際（01050.HK）方面發(fā)送了采訪提綱，截至發(fā)稿未獲回復(fù)；嘉利國(guó)際內(nèi)地總部接聽(tīng)人員則稱(chēng)，“有關(guān)嘉創(chuàng)地產(chǎn)相關(guān)事宜有專(zhuān)人負(fù)責(zé)”。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士仍樂(lè)觀指出，上市在即的嘉創(chuàng)地產(chǎn)對(duì)房企重啟赴港上市動(dòng)作具有積極意義。

公開(kāi)資料顯示，2021年四季度以來(lái)，由于房地產(chǎn)企業(yè)違約事件頻發(fā)，加上銷(xiāo)售市場(chǎng)下行、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)漸高、港交所對(duì)企業(yè)監(jiān)管審批更為審慎等原因，曾經(jīng)火熱的內(nèi)地房企上市潮戛然而止。在嘉創(chuàng)地產(chǎn)之前，上一次房企成功赴港上市還是2021年7月。彼時(shí)，三巽集團(tuán)經(jīng)過(guò)四次遞表、耗時(shí)兩年才終于登陸港交所。

如今，嘉創(chuàng)地產(chǎn)能夠成功登陸港股，“這說(shuō)明房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密，或也和金融16條尤其是’第三支箭’政策后，政策紅利釋放有關(guān)。此外也說(shuō)明大灣區(qū)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)為此類(lèi)企業(yè)成長(zhǎng)提供了較好的機(jī)會(huì)”。

但在樓市基本面加速?gòu)?fù)蘇的背景下，對(duì)于是否會(huì)出現(xiàn)新一輪中資房企赴港上市潮的看法，業(yè)內(nèi)人士仍多持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)處于調(diào)整期，盡管融資政策充足且寬松，但企業(yè)需要一定時(shí)間修復(fù)現(xiàn)金流、恢復(fù)盈利能力，投資人短期內(nèi)或仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。股權(quán)融資方面，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍以上市房企配股融資為主，不會(huì)出現(xiàn)集中上市的情況。

值得注意的是，截至目前，仍有中國(guó)恒大等多家在香港主板上市的內(nèi)地房企處于停牌狀態(tài)。而根據(jù)港交所規(guī)定，如果連續(xù)停牌18個(gè)月，港交所有權(quán)對(duì)其進(jìn)行除牌退市處理。這些房企何時(shí)能夠復(fù)牌，截至目前依然是個(gè)未知數(shù)。

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