作者：子非魚

01 | 城市自建房，被群毆了

針對自建房和小產權房，開始整治了。借這篇文章，也正好來說說小產權房。

(資料圖片)

根據界面新聞披露，湖南省近日發布了《關于＜湖南省居民自建房安全管理若干規定＞實施工作的意見》，對自建房進行了一系列規定。

我去湖南省政府官網仔細看了一下文件，這份文件早在去年11月份就獲得通過，今年1月1日便開始執行，只是到現在才正式掛出來。省文件，適用于其下轄的14個城市與自治州。

文件提出：

1、城市、縣城現狀建設用地范圍內不得新建居民自建房。

2、新建居民自建房一般不得超過三層。

簡簡單單的兩條，實際上是在限制城市原住民侵蝕城市整體土地資源和住房資源。

城市的自建房，是城市化過程中的歷史遺留問題。每個城市都有，廣州、深圳等大灣區城市尤其多。城市越強大，這些原住民通過自建房完成蝶變的力度便越強。

他們幾乎躺著就賺取了城市發展的紅利。

以深圳來說，當年在這里設立經濟特區的時候，這里不過是一個30多萬的小漁村，在過去四十多年的快速發展中，如今的深圳是一個擁有近1800萬人，實際管控人口超2200萬的國際大都市。

制圖：城市財經，數據：深圳市統計局

在發展的進程中，很多原住民嗅覺靈敏，發現了巨大商機，房子。所以在城市掌舵人還沒明白過來的時候，有些人申請宅基地建設自建房，有些人，在自家宅基地上建設十多層高的樓房。有些人則直接在農村集體用地上建設成片的房屋，這部分房子就是小產權房。

等后來反應過來，已經晚了。

這些房子，便構成了深圳如今的城中村。廣州同樣如此，高樓林立的CBD，旁邊就是成片的城中村。

02 | 小產權房的利弊權衡

所謂存在即合理。城中村，表面上看，侵蝕了城市的土地資源，并且影響了城市的形象，但在中國中心城市房價不斷上漲的歷史進程中，它承載著中心城市的發展力量。

若是沒有城中村，在高房價高租金的今天，深圳廣州等超大城市的底層居民何以為家？如果不是城中村，剛畢業的大學生，何以敢成為深漂廣漂？

深圳的住房體系中，超過一半是城中村，深圳有一半以上的人口住在城中村，城中村成為深圳的天然廉租房，為深圳人口超過2000萬提供了基本條件。

北上廣其實也是一樣。

看一組很現實的數據，中國月薪超過5000需要納稅的人只有1.4億人，北上廣深四個一線城市年收入超百萬的人數合計不超過50萬，要知道四大一線城市的總人口8300萬。

這8300萬人中，有多少能買得起北上廣深的房子？當然，北上廣有很多原住民，北京和上海的戶籍人口占多數，他們擁有自己的房子。但深圳是一座移民城市，住房自有率不過23%。

也就是說有近80%的深圳人，沒有自己的房子。

以上說到的是城市自建房在城市發展過程中的功勞。當然，弊端也很大。最大的弊端，就是侵蝕了城市發展空間。

尤其是對深圳這樣一個空間非常有限，才不到2000平方公里的一線城市來說。

但想要解決這個問題，又比較棘手。要徹底整治，消耗的資金太大。前陣子，深圳一位原住民簽約了9000平米（9棟樓）的拆遷協議，市場預估可以獲得1億元的回報，登上了熱搜。

想想看，如果要全部整治，得耗費多少資金。

另一方面，也沒必要全部整治。自建房是深圳打工人的根據地，要是沒了這個根據地，清一色都是商品房小區，有多少人租得起？

所以，政府掌舵人在權衡改造與保留之間的動態平衡，也即利益平衡。

一方面，改造部分城中村，為商品房騰挪出土地空間。另一方面，保留大多數城中村，保留城市的文化和底層打工人的住所。

以上是深圳這樣的高房價，且又擺脫了土地財政依賴城市的思考。

但對于大多數低級城市來說，容忍度就不會這么高了。

以東莞來說，東莞為了限制自建房，讓更多的人涌入商品房，推動商品房成交和租賃，最終推動賣地收入上漲，去年發布了新規：

新改擴建農民安居房，不得用于生產經營和出租。農民安居房首層高度超過4米（復式樓設計除外，屬于兩層建筑），疑似鋪位、大堂、作坊等商業功能的房屋；農民安居房設有兩個或以上廚房，疑似聚集居住功能的房屋；農民安居房使用獨立樓梯每層獨門入戶，疑似出租功能的房屋；農民安居房所有房間全為獨立套房設計，疑似旅館功能的房屋。

簡單理解就是，原來你已經建好的自建房，用于經營和出租，我不管。但你要是擴建改建，添加了房價和層數，那新增加的房子，不能用于出租和商業活動。

湖南開啟的對自建房的限制，背后的目的，就是為土地利益考慮。

03 | 根本原因，還是利益

在過去土地不愁賣的大背景下，很多城市對城市自建房的改造都是睜一只眼閉一只眼，沒必要去觸碰這個難啃的骨頭。

然而現在不同了，我們的人口已經見頂，去年全國人口減少了85萬。城市化進入了低速階段。

2022年中國城鎮化率較2021年僅增加0.5%。

再加上全國房屋已經嚴重過剩，尤其是低級城市，房屋嚴重供大于求。

在這種背景下，土地越來越不好賣。

財政部披露，2022年全國國有土地使用權出讓收入66854億元，比上年下降23.2%，少了20197億元。

制圖：城市財經；數據：財政部

賣地收入已經轉向。

再看湖南省的情況，湖南省去年的政府性基金收入3191.3億元，2021年為3805.7億元，減少了614.4億。

2023年，哪怕住建部放出豪言，表示對今年的成交量信心滿滿，但財政部對今年賣地收入的預購，全國政府性基金預算收入78169.9億元（其中大部分是賣地收入），增長0.4%，顯示出官方對于賣地收入的預期仍低迷。

這意味著，在賣地收入轉向的背景下，還得過緊日子才行。這兩天金融口精簡5%的編制，已經是最好的說明。

而對于湖南這樣的內陸省份來說，如果不想辦法籌錢，公務員的工資都可能發不出來。

著手打壓、限制自建房和小產權房，目的在于嚴格限制這類房屋分流市場的購買和租賃需求，推動市場的需求轉向商品房，推動商品房成交量，最終推動賣地收入增加。

利益，一切都是利益。

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