作為房地產行業最大定增項目，萬科定增備受市場關注，其定增價格也被視為同行參考的重要標準。

(資料圖)

和保利發展、華發股份等承諾增發價不低于每股凈資產的房企不同，萬科A股增發價格的定價基準是，發行價格不低于定價基準日前20個交易日股票交易均價的80%，H股則以“破凈”價格融資39億港元。

萬科此舉引發爭議。

股東大會召開前夕，不乏中小股東在股票互動平臺表達反對增發預案的意愿。在3月8日召開的萬科2023年第一次臨時股東大會現場，有股東向萬科管理層發問，要求回答增發價格的定價問題，以及如何平衡公司發展與股東利益等。

萬科總裁祝九勝表示，萬科此次股權融資不是因為缺錢，而是希望形成良好的資債結構，以及把握政策利好窗口期和部分城市出現的結構性機會。“股權性資金和利潤留存形成的凈資產，是‘金種子’，我們會倍加珍惜，更努力把地種好。”

3月8日，萬科召開2023年第一次臨時股東大會，時代周報記者攝

并不差錢

萬科此次融資不是因為缺錢。

從財務報表來看，截至2022年三季度末，萬科擁有現金及現金等價物約1158億元，在手現金相對充裕。現金流充裕的同時，萬科還獲得了巨額授信。2022年11月，監管部門“三箭齊發”，萬科從以六大行為主的十幾家金融機構拿到逾8000億元授信額度。

不差錢的另一個佐證是，萬科償債進展順利。

將于今年4月、5月到期的兩筆規模達16.21億美元境外債，萬科去年就在做償付安排。萬科財務負責人韓慧華透露，這兩筆境外債將通過境外信用銀團、雙邊貸款和自有資金償還，“整體的資金方案已經準備好了，我們會確保安全償付。”

既然不差錢，萬科為什么在這個節點選擇增發股權融資？

萬科首先希望改善資債結構。

祝九勝將債權類的資金比作水，股權類的資金比作茶，“茶喝起來有滋有味，茶和水的比例一定要非常合適。債權類資金增加后，股權類資金顯得不足，我們希望能形成良好的資債結構。”

其次，A、H股增發資金用途各有限制。祝九勝說，“H股像泡普洱茶，A股像泡綠茶，表面上好像A股拿的錢多，H股拿的錢少，但A股增發資金的用途主要是用于現有項目，就是保交付，我們交付上從來不存在問題。發H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相對而言H股拿到的資金在使用上更靈活一些。”

第三，萬科此時增發H股，也有資債替換的考慮。祝九勝解釋道，“過去一年美元升息還是挺快的，現在境外貸款利率達到5.3%左右，比曾經的三個多點提高了很多，選擇這個時機發H股也是希望置換部分境外債務性融資，降低財務費用。”

慎重定價

A股增發價格的定價，是此次股東大會上投資人的關注重點。

據統計，A股、H股250家房上市房企中，大多數當前都處于“破凈”狀態，若要定向增發，勢必要面對股價過低的窘境。

“若選擇不低于每股凈資產的價格發行，過高的發行價格會勸退潛在投資者，增加企業融資的難度。而若選擇以‘破凈’價格增發，則會造成每股凈資產降低，對當前股價繼續產生不利影響，降低未來股權再融資的空間，同時也會攤薄已有股東的資產總額。”

在定增預案中，萬科對增發價格的定價基準是，發行價格不低于定價基準日前20個交易日萬科A股股票交易均價的80%。可供對比的是，已披露定增預案的保利發展、華發股份，均承諾了不低于每股凈資產增發。

對于A股會否“破凈”增發的問題，祝九勝并未正面回應，“我們會以更慎重的態度在價格、時機上反復權衡，希望能讓股東滿意。”

“短期大家可能關注價格和攤薄，長期還是看能不能創造價值。”祝九勝表示，萬科拿到的股權性資?和利潤留存形成的凈資產，是“種?”，債性資?相當于“化肥農藥”。“在這種前提下股東如果同意增發，投資?還同意給錢，?那就不是?般的‘種?’，是‘良種?’‘?種?’。這種‘種?’我們會倍加珍惜，跟‘化肥農藥’配合好，更努?把地種好，提高糧食產量和質量。”

萬科第一大股東深鐵集團此次并未出席撐場。

萬科董秘朱旭表示，深鐵集團對萬科的長期健康穩定發展一直都是持非常堅定的支持態度，“去年12?我們召開2022年第?次臨時股東?會的時候，深鐵集團總經理??平先?親?出席了股東?會，并表達了對增發事項的?持。”

值得注意的是，受再融資規則所限，深鐵集團未在提前確定的增發對象之列。朱旭稱，后續深鐵集團會不會在競價階段參與此次發?，需要由深鐵集團根據中國證監會、?港聯交所，特別是最近出臺的注冊制新規的要求，結合其?身的情況進?綜合研判。

堅持量入為出原則

根據定增預案，萬科此次增發A股計劃募集資金不超過150億元，其中的105億元將用于中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、鄭州未來時光等11個房地產開發項目。

這11個項目的投資回報率，受到股東關注。

萬科公布的募集資金使用可行性研究報告顯示，11個募投項目的凈利潤率在3.32%-11.44%之間，投資收益率在3.49%-13.64%之間。凈利潤率最高的是重慶星光天空之城，銷售收入26.30億元，凈利潤3.01億元；最低的是廣州金茂萬科魅力之城，銷售收入98.32億元，凈利潤僅3.26億元。

萬科首席運營官劉肖解釋稱，募集資金之所以投向這11個項目，是根據政策導向和公司情況作出的選擇，“根據中國證監會優化房企股權融資的五項措施的政策導向，我們設定的標準是：?是并表項?，?是普通住宅，三是已拿到預售許可證正在銷售，四是項?有?定的體量，后續還需要較多的資?去建設。”

劉肖透露，這11個項目主要是2022年之前獲取的，收益率是基于當前市場情況進行測算，“經過過去?年的市場調整，收益率確實受到?些影響。相信如果市場好轉，項?的收益率還是有?定的改善空間。”

除了投向11個項目，還有部分募集資金用于補充流動資金。

“隨著后續股權融資到位，在確保安全的前提下，我們會以更加積極的態度去捕捉新的項?機會。”劉肖表示，萬科仍將堅持量入為出、合理倉位的投資原則。“從量?為出來看，股權融資到位確實給投資帶來了更多的空間。從合理倉位來看，公司在建及規劃中的?概有1.2億平??，2021年結算?積是3600萬平??，在?資源能夠滿?未來兩到三年的發展，投資強度或投資節奏可相對從容?點。”

劉肖進一步表示，今年萬科特別重視股東IRR，“堅持這些投資原則和紀律、投資標準，才能讓股權融資給我們帶來更多投資空間，真正把它作為‘?種?’?撐公司業務發展。”

定增投入項目的收益率普遍處于較低水平，且部分房企用于補充流動資金的占比較高，雖然能增加安全邊際，加快資金回收，但真實發展空間有限。“對于企業而言，用好政策工具的同時，仍需把關注重點落在銷售層面，只有當市場筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業真正走出困境。”

今年1-2月，萬科累計實現合同銷售面積361萬平方米，合同銷售金額587.5億元，同比分別下降8.79%、9.57%。可供對比的是，百強房企1-2月實現銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅收窄至-11.6%。

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