杭州上半年土拍攬金超千億 浙江本土民營房企“唱主角”

本報記者 方超 石英婧 上海報道

伴隨著第六批次土拍的收官，樓市熱門城市杭州市2023年上半年土拍成績單也隨之“出爐”。

6月30日，隨著2023年杭州市第六批次土拍大戰落下帷幕，12宗涉宅地塊皆順利出讓，總成交價約為127.78億元，而今年上半年杭州市共出讓66宗宅地，攬金953.4億元。相關數據顯示，若加上商業地塊出讓收入，杭州市上半年土拍攬金1002.9億元，位居全國第二，僅次于北京。

【資料圖】

《中國經營報》記者注意到，與其他城市不同，浙江本土民企在杭州土拍中的高參與度，成為市場關注焦點。梳理杭州市第六批次土拍結果可發現，83%的地塊被民企拿下，而在第三方機構發布的今年上半年杭州市拿地金額TOP10中，民企占據九席。

“2023年以來，杭州市供地持續快節奏，整體土拍熱度也維持高位。”在中指研究院華東大區常務副總經理高院生看來，盡管杭州市今年土地出讓金同比去年有所下降，但溢價率明顯提升。“且橫向對比其他城市今年土拍情況，杭州走出自身獨立行情。”

土拍熱度兩極分化

半數地塊“封頂”搖號、單場土拍吸金超百億元……盡管是2023年上半年最后一場土拍，杭州土地市場熱度依然不減。

公開數據顯示，在6月30日的2023年杭州市第六批次土拍中，出讓地塊位于上城區、拱墅區、蕭山區、富陽區等杭州市轄區，最終，當日成功出讓12宗地塊，總土地出讓金達127.78億元，成交樓面均價為14093元/㎡，平均溢價率達6.9%。

“杭州市本批次土拍呈現‘量升質降、熱度回落’的特征。”諸葛找房數據研究中心分析師認為，首先，從規模來看，杭州市本批次共成交12宗，成交規劃建筑面積90.66萬㎡，較上一批次翻倍。

“其次，從熱度來看，杭州市本批次土拍熱度有所回落，溢價水平下降明顯， 平均溢價率為6.9%，較上批次下降4.34個百分點。”諸葛找房數據研究中心分析師如此表示。

記者梳理諸葛找房數據研究中心發布的《2021年-2023年杭州各批次集中土拍成交情況》發現，2023年杭州市第六批次土拍6.9%的溢價率，雖是2023年杭州歷次土拍溢價率最低水平，但高于2021年第二批次土拍，也同樣高于2022年第一批次、第二批次及第三批次土拍平均溢價率。

引發外界關注的是，杭州市今年上半年最后一次土拍熱度回落的原因何在？

在行業人士看來，杭州市此批次土拍熱度有所回落源于多因素影響，除了多宗供應地塊位于富陽等遠郊區域，影響房企拿地熱情外，當下房地產市場仍有待進一步回暖的現實狀況，亦對房企拿地產生不小影響。

梳理2023年杭州第六批次土拍成交結果可發現，土拍熱度呈現兩極分化趨勢，除了6宗底價成交外，另有6宗地塊封頂搖號，其中，就有多達5宗宅地在掛牌期間報價就已達封頂價格進入搖號環節，包括奧體博覽中心單元BJ1704-12地塊、運河新城單元GS1004-01地塊等熱門地塊。

以奧體博覽中心單元BJ1704-12地塊為例，該地塊位于奧體板塊核心位置，距離杭州地標建筑——杭州之門（杭州世紀中心）僅600米左右，離奧體中心地鐵站亦僅800米左右，優越的地理位置亦吸引了諸多房企競奪。

據悉，上述地塊在掛牌期間報價就達到封頂價格進入搖號環節，49家競買人參與搖號，最終被大兆豐實業和浙江國豐拿下，成交價27.083億元，成交樓面價33911元/㎡，溢價率11.99%。

“城東新城也在2年沉寂后恢復供應，上午歷時32輪競價后登頂，最終由濱江集團從20家房企中幸運中簽。此外，富春街道2宗低密地塊也憑借體量小、預期利潤高等特點迅速叫價至封頂。”高院生如此解讀。

杭州土拍走出“獨立行情”

在第六批次土拍成功收官后，杭州市今年上半年土拍數據亦引發行業廣泛關注。

梳理相關數據可發現，2023年上半年，杭州市區共進行了7場土拍，其中包括2022年第五批次土拍，共計出讓涉宅地66宗，總成交金額953.4億元。好地研究院認為，這是杭州市土拍成交金額“連續第二年下降，是2018年以來的新低。同比去年減少427.7億元，減幅31%；占去年全年（1910.6億元）的49.9%”。

盡管如此，但若疊加商業地塊出讓收入，2023年上半年，杭州土拍已攬金1002.9億元。公開數據顯示，北京、上海、廣州同期土地出讓收入則分別為1008.7億元、545.6億元、535.5億元，也即杭州土拍收入位居全國第二，僅次于北京。高院生亦認為，2023年杭州土拍走出了“自身獨立行情”。

那么，對比其他城市，杭州土拍市場熱度“居高不下”的原因又是什么呢？

在業內看來，杭州城市基本面好、市場韌性足是其突出特點，以新房成交為例，易居克而瑞浙江區域數據顯示，2023年上半年，杭州成交量價同比增幅均超四成。“今年前6個月，杭州全市商品房成交面積達到735萬㎡，較去年同期增加45%；成交金額超過2403億元，同比提高46%。”

除此之外，因應市場變化積極進行差異化供地，亦被外界認為是杭州土拍市場的另一大特點，如針對遠郊區域，杭州市推出低密地塊以迎合當前市場風行的改善型需求。

高院生就認為，2023年杭州市第六批次土拍，“遠郊地塊數量多，低密占比大，本次土拍地塊大部分位于臨安、富陽等遠郊區域，同時低密地塊占比大，7宗容積率低于1.5，供應更契合改善需求”。

不僅如此，本土民企的高參與度，進一步助力杭州土拍走出“獨立行情”。

“本土民企在此次供地中競得10宗地塊。”高院生分析，“其中，金帝集團競得地塊數量最多，獨立競得銀湖科技城以及聯合蕭山城區建設競得新塘地塊；本土品牌房企濱江集團搖中城東新城地塊、興耀搖中臨平新城地塊、大家房產聯合運河集團競得運河新城地塊；此外，中騰置業、富陽山水置業、華元等也積極補倉，新面孔杭州穩暢房地產、大兆豐實業&浙江國豐也有所斬獲。”

記者注意到，除了最新的第六批次土拍外，在今年此前批次土拍中，本土民企亦對杭州土拍保持極高熱情。

在7月1日中指研究院發布的《2023年1-6月重點城市房地產企業拿地金額TOP10》中，以杭州為例，共有9家民企闖入杭州土拍拿地金額排行榜前十名，唯一一家央國企是中海地產。其中，濱江集團、綠城中國、坤和集團三級本土民企（含混合制企業）位居前三，濱江集團拿地金額高達182億元。

對于本土民企在杭州土拍市場的高參與度，一位浙江行業人士曾對記者表示，除了浙江本土民營經濟發達外，在前幾年，土地市場多被大企業壟斷，本土中小民企幾無機會，而隨著此輪地產行業進入調整周期，不少本土民企才有機會入局拿地。

（編輯：石英婧 校對：顏京寧）

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