“首付只需一成”就能買中心區樓盤？

承翰灣尚國際位于庭璽家園下方的接待中心。

(相關資料圖)

接待區一角坐滿了中介和客戶。

“首付只需一成，開發商送兩成！”近日，深圳多名中介人員私信告訴南都·灣財社記者，又有樓盤推出豐厚優惠活動。經多方了解，上述樓盤系位于福田區的承翰灣尚駿璽家園(以下簡稱“駿璽家園”)，項目于今年5月入市，屬于水圍村舊改項目之一。

7月5日，承翰灣尚國際曾通過官方公號發布聲明，稱網傳活動與事實嚴重不符，但次日南都灣財社記者走訪時，現場銷售顧問向記者確認，該活動真實有效。

從走訪當天看，高額讓利吸引了不少中介帶客參觀。駿璽家園的銷售顧問表示，活動房源為“工抵房”，“送首付”并不違規。

對此，福田住建局工作人員7月6日表示，“送首付”有擾亂市場的嫌疑，但無明確法律規定。此前福田住建曾針對該情況向開發商核實，對方已應要求公開聲明回復，至于聲明后活動依舊持續的情況，福田住建會繼續督促開發商。

而針對“工抵房送首付”的營銷手段，福田住建局工作人員提醒，可能會影響正常網簽；也有法律人士表示，銀行很有可能拒絕審批購房資格的貸款，若造成違約，客戶一成首付也可能被充作違約金。

7月8日，承翰灣尚國際公眾號再度發布聲明，除否認“送首付”活動外，也明確樓盤部分房源存在“一口價8.5折”的銷售政策。

縱觀今年樓市，各大新盤開發商在促銷手段上絞盡腦汁，反映出新房市場整體去化承壓的現狀。

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記者走訪

開發商稱“送首付”與事實不符 現場80萬元首付可撬動800萬元

資料顯示，承翰灣尚國際屬于水圍村舊改項目，分為庭璽家園和駿璽家園兩期，矗立于水圍村南北端，靠一條水圍五路相連。

7月5日，承翰灣尚國際曾通過官方公號發布聲明稱，關于當日網絡上出現的該項目“8折銷售”、“送兩成首付”等銷售信息與事實嚴重不符。但截至7月6日，仍有不少中介以此拓客。

7月6日，南都·灣財社記者來到了位于福田區水圍村附近的承翰灣尚駿璽花園。

在“送首付”活動推出以前，承翰灣尚國際的整體去化表現并不理想。其中，于2022年8月推出的庭璽家園共計374戶，戶型為119-175㎡三至四房，入市接近一年備案進度僅有28%；而今年5月最新加推的位于駿璽家園的169戶78-85㎡兩房戶型，截至7月6日住建局數據顯示，“已簽認購書”及“已備案”房源合計僅11套。

作為福田區稀缺住宅產品，承翰灣尚國際為何去化不佳？參觀過項目的客戶總結出至少三點：一是村落環繞、魚龍混雜，二是配套低端，三是單價太高。數據顯示，駿璽家園備案均價超10萬元/㎡，最低單價為9.09萬元/㎡，最低總價630萬元的是一套僅61㎡的戶型，套均總價834萬元，最高總價超千萬元。

灣財社記者走訪當日，整個接待中心座無空席，時常能聽到中介電話邀約客戶時提到“送兩成首付”的表述。

現場銷售顧問介紹，若選擇“送首付”的優惠方式，客戶在支付首付款時，由第三方現場向客戶轉賬20%房款，客戶再現場將合計30%房款支付予開發商，而客戶實際首付10%。“比如備案價800萬元的房子，第三方將在現場轉賬客戶160萬元，客戶方面只需湊夠80萬元，再轉給開發商即可。”

銷售顧問彼時表示，該活動僅針對駿璽兩房，不限量，但享受活動優惠后將由精裝交付變為毛坯交付。據透露，承翰灣尚國際的裝修標準超1萬元/㎡。

此外，銷售顧問還補充，針對資金狀況不同的客戶還可個性化選擇優惠模式，比如總價折讓15%，剩余5%直接返還購房人；總價折讓10%，剩余10%直接返還購房人。雖然模式不同，但優惠力度均為20%。

當日晚間，有中介向灣財社記者表示，活動房源已調整為限量30套。“今天白天我們公司就成交了6套。”

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律師提醒

“送首付”已有叫停先例 謹防“賠了夫人又折兵”

據灣財社記者此前報道，今年2月，深圳龍崗某項目也曾推出“送首付”的促銷活動，具體來看，其兩成首付亦為開發商“無償贈送”，剩余的一成甚至還可以申請小額貸款，進而達到“零首付”的目的。不久該活動被開發商緊急叫停。

在房產糾紛領域專家周爭鋒看來，“送首付”的行為本身就存在一定風險，甚至客戶有可能“賠了夫人又折兵”。

據周爭鋒介紹，依據《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》建房〔2017〕215號第一條規定，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資。房地產開發企業、房地產中介機構不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款。

他指出，由第三方轉賬兩成首付的行為屬于墊資。“銀行在審核購房者貸款時，依據規定會嚴查首付的來源，如購房者自有資金只有一成，剩余的首期款由其他人墊資提供，依據政策的要求，銀行很有可能拒絕審批購房資格的貸款，購房者可能構成違約。”

對此，周爭鋒進一步提醒，若要參與類似活動，開發商應書面承諾，貸款未成功時購房者不算違約；否則客戶自有的一成購房款，最終也可能被充作違約金。

另一方面，“第三方把錢打入購房者賬號，購房者再支付給開發商用于購房，第三方的資金如何回籠、第三方和開發商及購房者之間是何種法律關系，都需要簽訂三方協議提前明確。”周爭鋒認為，期房項目最好不要參與此類活動，避免出現爛尾。

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部門說法

福田區住建局：有擾亂市場嫌疑 會持續跟進

走訪當日，灣財社記者曾問及活動的合規性，案場銷售顧問回復稱，活動房源屬于“工抵房（工程抵押房）”，“當然是合規的”。

據悉，“工抵房”是指在某些條件下，房地產開發商向銀行或房地產的相關行業（如建筑商、材料商等）進行融資、貸款所抵押的該房地產項目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產權或使用權。

關于大幅降價的原因，銷售顧問稱：“供應商想要現金，而公司為了正常運轉，肯定不能全部用現金支付，所以我們把房子抵押給他們，再幫他們打折賣出去。”

銷售對于“工抵房”的解釋是否合理？周爭鋒認為，這大概率只是一個降價促銷的借口，若出賣人實際為開發商，則一定不是“工抵房”。“工抵房是開發商先和工程方簽訂買賣合同和抵債協議，再由工程方對外出售約定，開發商配合工程方找到的人簽訂網簽合同，辦理過戶手續”，他同時指出，“銀行的信貸資金最終會劃入監管賬戶，工程方根本拿不到錢。”

在一些城市，借“工抵房”為由降價促銷已被列為違法違規行為，被明文禁止。

7月7日，灣財社記者從福田區住建局獲悉，目前深圳市并無明確約束此行為的法律法規，但開發商此舉有擾亂市場的嫌疑。該工作人員表示，此前曾針對該情況向開發商核實，得到否定回復，后開發商已應要求公開聲明。至于聲明后活動依舊持續的情況，福田住建局會繼續督促開發商。談到購買此類住房存在的風險，該工作人員提醒，可能會影響正常的網簽。

7月8日，承翰灣尚國際公眾號再度發布聲明，除否認“送首付”活動外，也明確樓盤部分房源存在“一口價8.5折”的銷售政策。

采寫/攝影：南都·灣財社記者 陳鏡安

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