“閩系第一房企”敗走深圳地產圈

在經歷了一個月時間的掛牌、一整天的競拍后，備受關注的世茂深港國際中心項目首輪司法拍賣以流拍宣告暫停。

京東法拍信息顯示，7月5日上午，該項目因無人報名、無人出價而結束拍賣。但收獲了超3萬人圍觀、724人關注提醒，討論度較高。

(相關資料圖)

據悉，這是一樁被形容為“7年來司法拍賣最大估值”的拍賣案。項目起拍價約130.44億元、評估價約163.05億元，報名還需提供6.52億元保證金，并且要在競拍完成半個月內繳清拍賣余款。

京東拍賣

鈦媒體APP了解到，該項目為世茂集團（00813.HK，以下簡稱“世茂”）于2017年底通過招拍掛拿下，彼時的成交價約239.43億元，是深圳土拍歷史上第二高總價的地塊。拿下項目后，世茂極度重視，并欲將其打造成“中國第一高樓”的地標性建筑，這讓公司在深圳的知名度瞬間躋身房企前列，風光無限。

但當初有多高調，如今就有多落魄，世茂深港國際中心的沒落就好似世茂在深圳地產圈闖蕩的縮影。據悉，體量過大、價格較高是世茂深港國際中心流拍的關鍵原因。

重點項目被拍賣、遭流拍，這讓早已“千瘡百孔”的世茂更加面上無光。二級市場方面，公司股價仍停留在2022年3月31日的收盤價4.42港元，當時世茂因無法按時披露上一年度業績報告而被聯交所停牌，如今世茂已欠下三份業績報告未披露。

另外，世茂也從曾經的千億房企淪為百億級別，截至2023年7月7日，公司總市值約167.86億港元，與巔峰時期（2020年8月31日，約1466.03億港元）相比，縮水逾千億港元。

十載光陰，敗走深圳

世茂深港國際中心是世茂在深圳最核心的項目，但并不是公司在深圳的第一個項目。

2013年11月，世茂首次現身深圳招拍掛市場，作為一家外來房企，世茂以24.33億元的價格一舉拿下位于前海的T102-0244地塊。

兩年后（2015年9月）項目開建，由中建三局代建；又過了兩年（2017年底）項目實現封頂；至2018年初，項目入市，命名為“世茂前海中心”，深圳人更多稱之為“深圳前海世茂大廈”。

據公司官網顯示，世茂前海中心是其目前在深圳唯一的項目，尚在銷售狀態。而此次遭流拍的世茂深港國際中心，以及另一座“超300米”的坪山世茂廣場（項目名：世茂·粵灣壹號）等，均不在官網展示頁。

一位不愿具名的業內人士告訴鈦媒體APP，坪山世茂廣場早已停工，目前項目暫無進展，具體項目的歸屬并不可知。

至于世茂深港國際中心也并非整體項目均被拍賣，而是其中的部分資產，即12宗土地及相關建筑，總建筑面積約24.4萬平方米。安居客信息顯示，世茂深港國際中心目前在售小面積公寓，均價約5.2萬元/平方米。

安居客

另據深圳市住建局信息，世茂深港國際中心最近一次獲批預售還是在2021年11月底，彼時欲推售186套建面約43-64平方米的公寓戶型。截至目前，除16套房源“已備案”、9套房源“期房待售”外，其余房源均被“司法查封”。

深圳住建局官網

世茂深港國際中心從“頂流”到被司法查封用時不到五年，其原因在于“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”出現逾期兌付問題。

據了解，中信信托以該項目為底層資產發行信托產品，于2020年7月募集約87億元資金，分為多期發行、項目期限36個月，主要用于支持深圳世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發建設。2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億元項目資金遇到兌付困難，深圳世茂龍崗中心也隨之停工。

世茂深港國際中心，鈦媒體APP拍攝

隨后世茂又因建設合同糾紛，被中建三局三公司申請了財產保全措施，導致世茂深港國際中心項目二期部分公寓再遭查封。同年10月，項目被曝遭債權人中信信托申請執行債權，通過法院將世茂深港國際中心全部資產予以查封。

今年5月初，曾有消息稱世茂深港國際中心項目二期的12棟公寓被新資方接手，并已恢復建設。彼時鈦媒體APP曾前往現場了解，但當天并未有機器運作的聲音，也不見工人出現，項目空地上已長滿了野草，甚是荒涼。

網傳公寓12棟已復工，鈦媒體APP拍攝

項目內部荒草叢生，鈦媒體APP拍攝

在深圳地產圈，一直流傳著這樣一句話——“沒有哪一家外來房企能在深圳好過”，事實似乎確實如此。

鈦媒體APP不完全統計，包括中國金茂、越秀地產、碧桂園、龍湖集團、恒大中國、綠地控股、ST泰禾、ST陽光城等等開發商，都曾先后通過招拍掛、收并購、股權合作、協議出讓等形式進入深圳樓市。

但至今僅越秀地產先后在深圳拿下三宗居住用地，并已開發入市，其他房企的步伐則慢了很多，或是只有一個項目入市，或是處于開發前期，又或是陷入停工狀態。

違約只有零次和無數次

雖然早已面臨債務壓頂，但世茂在很長一段時間里都沒有被指正式違約，只是不斷遭遇機構的評級降級。

2022年1月，惠譽將世茂發行人違約評級由「BB」降至「B-」，高級無抵押評級及已發行高級無抵押票據評級同樣由「BB」降至「B-」，回收率評級則為「RR4」，所有評級繼續處于負面觀察。

隨即在2月，穆迪將世茂的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“Caa1”，公司進入違約范圍，涉及債項可能部分或全部違約，并將其展望從列入觀察名單改為負面。到了4月，惠譽完全撤銷了對世茂的評級，在此動作之前，惠譽對世茂給出的評級已降為「CCC」，意為“信用風險很高”。

值得一提的是，世茂此番遭遇與花樣年控股正式暴雷前的境遇幾乎一致。2021年9月，花樣年控股接連遭遇標普兩次下調評級，公司的長期發行人信用評級和債務發行評級從“B”被下調至“CCC”，并被列入負面信用觀察名單。幾天之后，花樣年控股自曝因無法如期償付2.06億美元債，構成實質性違約。

果不其然，2022年7月，世茂發布公告稱，公司于7月3日到期的10億美元公募債券未能進行本息償還，到期應付本息10.2375億美元。對此，世茂向相關方致歉，并表示將在合理時間內，與債權人達成最佳解決方案。

出現一次違約之后，便可能會出現更多的違約，這一表現在世茂身上得到驗證。

債務方面，截至2022年末，ST世茂的公司貨幣資金余額約39.71億元，其中受限資金約7.58億元；有息負債約327.89億元，其中短期借款約10.02億元，一年內到期非流動負債約182.17億元；累計未能如期償還債務本金約46.53億元。

由此可見，公司現有貨幣資金無法覆蓋短期債務，接下來或許將有更多的違約出現。

奮力自救

陷入危機后，世茂也在努力尋求自救。

首先，是賣資產回血。自2021年下半年起，世茂便開啟了“賣賣賣”的自救模式，多個項目明碼標價裝訂成資料進行推廣，合計報價超過770億元。

出售資產包括香港維港匯項目股權、廣州亞運城所持股權、上海黃浦路229號地塊、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊、倫敦金融城寫字樓項目等等，回籠資金已超百億元。

上海世茂佘山洲際酒店

其次，是債務重組方面。今年1月，ST世茂相關展期計劃獲得債權人投票通過，擬對旗下5只公司債進行統一展期，存續金額超44億元。

5月11日，世茂股份披露了2021年度第二期中期票據（即“21滬世茂MTN002”）2023年度第二次持有人會議的決議公告。議案顯示，該中期票據本金兌付時間調整為2023年6月至2024年3月，其間的每月30日分別支付1%的本金；最后于2024年5月6日，支付90%的本金。兌付日調整期間的新增利息，隨每期本金償付金額同時支付就該期本金金額計算的截至該本金償付日所對應的利息，利隨本清。

該期債券2022年5月6日至2023年5月5日計息期間的利息兌付安排調整為2023年5月至2023年10月期間平分6次付清，兌付日為每月的30日，票面利率在兌付日調整期間維持5.5%不變。

世茂也曾多次公開表示或與AMC進行合作，但截至目前，僅有2022年10月中國信達與五礦信托聯手以17.5億元收購世茂南京項目公司這一案例，其他項目暫無進展。

最后，回到公司的主營業務——房地產銷售方面。作為出險房企，其承受的壓力不可謂不小。

2022年，世茂累計合約銷售額約865.2億元，較2021年的2691.1億元下滑79.7%；累計銷售面積約537.39萬平方米，較2021年的1528.63萬平方米減少64.84%，銷售額和銷售面積雙雙大幅下滑，經營狀況明顯惡化。

7月3日，世茂發布公告稱，今年1-5月，公司累計合約銷售總額約238.6億元，同比減少30.36%；累計合約銷售總面積為158.13萬平方米，平均銷售價格為15086元/平方米。世茂表示，將繼續專注于完成及交付物業項目以及改善銷售業績，以確保公司業務穩定且可持續營運。（本文首發于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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