上半年各城土拍“極度分化”，僅北京和杭州賣地額破千億元

今年上半年，各城市土地市場的表現可謂“極度分化”。

(資料圖片僅供參考)

上半年，全國土地市場的供求雙方均展現出了較為明確的積極性，地方調控政策持續放寬，“雙集中”供地變為“擬供應清單”模式，民企參與拿地比例也有所增加。

不過，在行業“穩地價”和拿地追求“確定性”的兩大基調下，大多數城市都沒有如期完成上半年的擬供應清單，土地成交規模較去年同期進一步走低，即便是土地市場表現較好的一線城市，較2022年同期的土地成交量也出現了較大幅度的下跌。

據CRIC統計，2023年上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為3.5億平方米，較2022年同比下跌29%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。“受預供地制度、行業信心仍在低位等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下滑。”

在此背景之下，上半年有些城市賣地金額突破千億元，有些的城市僅僅有幾十億元。

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僅北京和杭州賣地額破千億元

今年上半年，各大城市賣地收入可謂極度分化，賣地大戶北京和杭州，總成交金額均過千億元，更多城市甚至不到百億，不及大城市賣地金額的“零頭”。

大多數高庫存城市土地成交量已經降至低位的情況下，上半年不少土地市場關注度較高的熱點城市，如杭州、上海、蘇州、合肥等一二線城市，土地成交反而出現同比下滑。這些城市在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均較2022年同期下降超過二成以上。

在全國土地市場低迷，300城住宅用地供求規模降至近十年來最低的情況下，房企投資更加謹慎，在核心城市補貨意愿增強，這也導致北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，參拍企業數量創新高。

6月20日，北京結束了當月第四場土地拍賣，本年度第一輪集中供地落下帷幕，本次供地共推出23宗住宅用地，用地規模約98.05公頃，規劃建筑規模約181.44萬平方米，土地成交價款約712億元。從央國企到各地小眾民企，開發商赴京參拍的熱情屢攀高峰。

另一“賣地大戶”杭州，上半年涉宅用地出讓也較為火熱。如果算上2022年第五批次的集中供地，上半年杭州共進行了七次集中供地，累計出讓涉宅地66宗，總成交金額953.4億。若加上商業地塊出讓收入，杭州上半年土拍攬金破千億，位居全國第二，僅次于北京。

根據杭州發布的2023年國有建設用地供應計劃顯示，2023年杭州的國有建設用地供應計劃總量為5175.09公頃，其中住宅用地956.69公頃，占比18.49%。今年供地模式從大規模集中供應恢復到“小步快走”的常態化多頻次供地后，杭州涉宅土地的成交反而出現了量價齊跌，處于六年來的低位，成交體量同比下降40.7%，成交金額也同比下降了30.6%。

根據公開報道統計，從2016年至2019年，杭州的土地出讓金逐年增高，其中2016年為1624億元，2017年為2259億元，2018年為2402億元，2019年為2677億元。2020年杭州土地出讓金有所回落，但也基本與2019年持平。

前十榜單中，僅上海和廣州成交金額超500億，西安、成都、蘇州、南京、天津等重點城市成交金額則在300億～500億元之間。前十之后，合肥、寧波、佛山、無錫、石家莊、武漢、廈門、長沙、溫州、臺州出讓金則在100億～300億之間，其中僅合肥、寧波、佛山超200億元。

記者注意到，在土地收入前五十榜單中，有高達一半的城市上半年土地成交金額不足百億元，土地市場的冷熱分化被拉滿。百億以下陣營中，包括濟南、鄭州、南昌、長春、太原等省會城市，其中濟南半年攬金92億元、鄭州88億元、南昌83億元、長春66億元、太原45億元。

“除核心城市土拍保持一定熱度外，上半年多數城市土拍未有轉暖跡象，土拍分化現象加劇。青島、濟南、蘇州、福州核心區地塊企業參與度高，而非核心區地塊多底價成交，地方國企托底的態勢仍未得到改善。長春、無錫等城市成交地塊均底價成交，土拍情緒持續低迷。”中指研究院表示。

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央國企仍是各地拿地絕對主力

上半年，民企拿地熱情有所提升，不過央國企仍是各地拿地的絕對主力。

以杭州為例，據記者統計，在上半年杭州拿地金額前十的房企中，有6家是杭州本土企業，且民營房企居多。

其中，上半年濱江集團共計在杭州斬獲11宗地，耗資154億元，占杭州總土地出讓金額的15.5%；其次是綠城，上共獲得3宗地塊權益金額為85.3億元，占總土地出讓金的比例達8.9%；坤和置業拿地金額56.5億元，排第三位，占總土地出讓金的比例為5.9%。

此前，有熟悉濱江集團的人士向記者表示，現在杭州形成了以濱江集團為首的浙江民營房企聯合體，其中包括建杭、興耀、坤和、中豪等企業，大家都參與土地拍賣，增加搖號概率，拿到地后一起干。在其看來，民企體制差不多，干起活來比較通氣。這也是濱江集團以及眾多本土民營房企在杭州土地市場較為活躍的原因之一。

2023年上半年房企權益拿地金額和面積TOP10?來源：中指研究院

不過，從重點城市上半年拿地金額TOP10房企看，有半數以上為央企國企。從新增貨值看，華潤置地、保利發展、建發房產占據榜單前三位。1-6月，華潤置地以累計新增貨值927億元占據榜單第一，保利發展、建發房產緊隨其后。

“當前房企投資拿地更追求確定性，一二線核心城市的優質地塊成為房企‘搶地’重心，而多數三四線城市土地依舊無人問津，土地市場呈現‘局部火熱、整體偏冷’的格局。大多數城市都沒有如期完成上半年的擬供應清單，即便是表現較好的一線城市，較2022年同期成交量也出現下跌。”

克而瑞表示，“由于今年的預供地清單到2月份才發布，延緩了大多數城市的供地節奏，供求雙方也需要適應新的供地模式變化，不少城市的首批預供地截止時間是在下半年。在地方財政壓力和供地計劃完成的訴求之下，今年下半年土地市場交易規模仍然有望邊際改善。”克而瑞認為。

2023年上半年房企新增貨值TOP10?來源：中指研究院

“伴隨著房地產行業進入新的發展階段，不同城市房地產市場分化行情更趨明顯，房企優選城市投資拿地的難度也進一步上升。根據中指研究院測評，北上廣深位列城市吸引力前四名；杭州、成都、南京、蘇州、武漢、西安市場需求有支撐，位列5～10位。”中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示。

在曹晶晶看來，人口優勢和購買力是影響城市潛力的重要因素，高能級城市購房需求支撐度高，改善需求呈現持續增加態勢；同時，要關注高庫存城市去化壓力。整體來看，分化將主導未來3-5年房地產市場趨勢，直至新格局形成，房企應把握主流城市平衡布局、甄別風險，堅守安全底線。

每經房產整合自第一財經、中國房地產報、丁祖昱看樓市等

編輯| 魏文藝

封面圖源|?每日經濟新聞資料圖

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