作者 |?飛天小女警

(資料圖片僅供參考)

文章來源 |?格隆匯樓市

萬人搶房又來了，不過不是普通商品房，而是人才房。

進(jìn)入3月短短幾天，深圳扎堆供應(yīng)了7518套可售人才房，其中兩房3761套，3757套三房，價(jià)格在2.9萬-5.94萬/平，吸引了25800戶人才遞交資料。

說明，深圳的商品房市場不是起不來，而是暫時(shí)還沒看到有關(guān)普通住宅的政策松綁。

相信一旦有所松動(dòng)，普通住宅的市場也會(huì)像人才房這般，迅速熱起來。

人才房之所以又火起來，大家也都看到了，主要是政策的力量，力度比去年更大，對(duì)單身?xiàng)l件直接放寬到30歲，對(duì)共同申請(qǐng)人戶籍也放寬要求。

政策利器使出，結(jié)果就是點(diǎn)燃深圳樓市久違的熱火。

實(shí)際上政策松綁力度突然增加，主要原因是人才房去化效果沒達(dá)到預(yù)期。

去年12月人才房放寬選房資格，不再需要進(jìn)入輪候庫輪候，而是變成直接遞交資料入選搖號(hào)的方式，引起了市場廣泛的討論。

原本扎堆推出的房源，市場預(yù)期可以火速去化，結(jié)果卻出乎意料，棄選人數(shù)超過一半。

于是，深圳人才房賣不動(dòng)上了熱搜。

有媒體統(tǒng)計(jì)，去年至12月28日，深圳6個(gè)人才盤，4422套人才房僅1930套房源被選定，棄選率超過56%。

于是，倒逼人才房迎來更多的松綁。

而有了政策的加持，明顯熱度比去年更大。

如今借著政策的東風(fēng)，人才房又再次出現(xiàn)萬人搶房的熱鬧。

那么這七千多套人才房，能不能如愿順利賣光？又一次給市場留了個(gè)作業(yè)。

個(gè)人目測做到六七成是沒問題的。

但是面對(duì)這樣體量的人才房供應(yīng)，對(duì)普通商品房來說，必然帶來利空，尤其是價(jià)格在500萬以內(nèi)的剛需二手房或者新房。

一方面，這批人才房總價(jià)基本在200萬-500萬/套左右，價(jià)格上與500萬左右的二手房沒有什么差距。

另一方面，深圳依舊是剛需市場為主。

有人可能會(huì)覺得，深圳接盤的剛需本來就不多，實(shí)際上這是對(duì)深圳的誤解。

基本上200萬-500萬預(yù)算的群體，占深圳購房群體是最多的。

根據(jù)樂有家研究中心發(fā)起《2023年深圳市民置業(yè)計(jì)劃調(diào)研》顯示，5年內(nèi)有置業(yè)計(jì)劃的購房者中，300萬-500萬預(yù)算占比37%，300萬預(yù)算以下的占比28%。

換句話說，深圳的買房群體中，超過一半人的預(yù)算是500萬以下的。

現(xiàn)在官方一口氣供應(yīng)七千多套人才房，自然就會(huì)消耗將近7000批剛需購房者。

從人才房當(dāng)前的報(bào)名體量來看，已經(jīng)達(dá)到25800戶，這意味著剩余的1.8萬戶左右的群體，雖然會(huì)成為這批人才房的陪跑，但依然會(huì)是下一批人才房的潛在客戶。

這個(gè)體量，對(duì)普通商品房市場來說，可能還起不到動(dòng)搖市場根本的作用，但買房預(yù)期一定會(huì)被陸續(xù)供應(yīng)的人才房持續(xù)影響。

2023的深圳樓市，人才房會(huì)是市場的主流。

人才房熱度已經(jīng)持續(xù)近一周，不斷有人問小女警，值不值得買，買哪個(gè)項(xiàng)目好一點(diǎn)。

首先那種沖著三五年就想通過房子大賺一筆的，是不合適的。

人才房雖然還沒有明確未來流轉(zhuǎn)的方式，但想要復(fù)制十年前龍悅居、僑香村的套利路子，肯定是走不通的了。

人才房未來的政策方向一定是以解決自住為方向去調(diào)整的。

因?yàn)樯钲诘淖》矿w系在加速變革，不僅保障房的供應(yīng)加速，今年還擴(kuò)充了預(yù)期的供應(yīng)體量。

而且去年中央罕見地補(bǔ)助深圳的安居房。雖然安居房和這次人才房的含義及類型有所區(qū)別，但本質(zhì)都是解決“住”的問題。

其次是本身手中的預(yù)算已經(jīng)超過500萬的。

超過500萬的預(yù)算，已經(jīng)沒有必要為了撿官方的便宜，而失去選擇權(quán)和流動(dòng)性。

以投資作為出發(fā)點(diǎn)，房子的流通性是要放在第一位的。

這批扎堆入市的人才房，不少不僅需要兩到三年才能交房，有租金沉沒成本，若再參照以往安居房10年限售的政策，持有的時(shí)間并不短。

比如安居同樂馨苑預(yù)計(jì)交付時(shí)間就要到2024年6月1日，交房過程需要等兩年之久。

沒有了流動(dòng)性，就相當(dāng)于房子的金融屬性大大減弱。

商品房未來對(duì)比人才房或者安居房最大的優(yōu)勢就是流動(dòng)性。

第三類就是沒確定要不要留在深圳長遠(yuǎn)發(fā)展的。

即便是人才房，一套操作下來基本總價(jià)也要200萬左右。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)足夠去新一線，或者強(qiáng)二線，或者普通省會(huì)選擇一套合適的房子。

并且一旦選擇深圳的人才房，基本上就等于鎖住自己跳去其他城市發(fā)展的機(jī)會(huì)。

所以只適合決定在深圳深耕，手里預(yù)算兩三百萬左右的剛需群體。

對(duì)于預(yù)算兩三百萬的群體，龍華的安居峰景苑、鹽田的安居云畔、龍崗的星河瓏府、安居鳳桐苑、華僑城九樾都是值得對(duì)焦的對(duì)象。

這幾個(gè)項(xiàng)目，剛需三件套中，至少是可以滿足“兩件套”的需求——地鐵通勤+就近上學(xué)。

至于商業(yè)或者環(huán)境，有時(shí)候犧牲一下也無妨。

作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場

標(biāo)簽： 市場玄學(xué) 萬人搶房再現(xiàn)