本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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多地樓市復蘇，但率先開啟“狂飆”模式的不是一線城市，而是成都。

成都市住房和城鄉建設局的數據顯示，在剛剛過去的2月，成都二手房成交了將近1.91萬套，同比大增160.43%，甚至創下了歷史最高。

成都的二手房成交量進一步逼近素來獨領風騷的上海，更是遠超購房需求較強的北京、廣州和深圳。綜合多家第三方機構的數據來看，2月北上廣深二手房成交量全線上漲，其中，北京成交1.53萬套，上海1.93萬套，廣州約1萬套，而深圳則是2509套。

不同于大部分城市二手房行情在春節后才明顯啟動，成都要來得更早一些。去年6月，在“531新政”的刺激下，成都二手房市場隨即迎來拐點，成交量同比由負轉正，全年二手房成交量突破15萬套，不僅是2021年的3.11倍，還歷史上第一次超過新房。而在當時，絕大多數城市未能擺脫成交負增長的局面。

今年1月，成都二手房市場受春節影響回落，但假期過后即迎來一個小高潮。好好選房平臺數據顯示，1月30日至2月26日期間，成都二手房的每周帶看量均超過15萬套，最近一周雖回落至13萬套，卻依然是近一年的高位。

成都市場為何率先走出獨立行情？

業主惜售，談好價卻不賣了

“不明白為什么不誠心賣的房子要掛出來，（業主）還很認真地跟我們談價，談好了才說因為其它原因現在沒辦法簽合同”，去年5月開始看房的二手房買家黃嘉嘉，在經歷長達數月的擱置后，于今年春節后又重新踏上了看房之路。這一次，她明顯感受到市場的變化。

黃嘉嘉稱，今年她一共和5位業主談價，“其中3個都不怎么誠心，有次被臨時提價，我覺得提得不多就答應了，結果人家還是不愿意簽，真的是卑微到家了”。

成都樓市在去年正式進入了存量房時代，黃嘉嘉的競爭者越來越多。根據成都市住房和城鄉建設局，2022年成都全年賣出了近15.14萬套二手房，創下歷史新高，更是在歷史上首次超過新房，同期成都新房成交量為14.3萬套。

在市場大環境仍然低迷的背景下，2022年成都二手房市場不僅復蘇，而且遠遠超越往年。成都市住房和城鄉建設局的數據顯示，2021年，成都二手房僅成交4.87萬套，而過去多年，除了2016年和2019年分別突破了10萬套和11萬套，大多數年份成交量在5萬套至9萬套之間徘徊。

可以對比的是，作為全國二手房成交量最大的城市，上海在2019年至2022年期間的年成交量分別超過了20萬套、30萬套、28萬套和19萬套，同時期北京的成交量介于14萬套至19萬套，廣州介于8萬套至13萬套，而深圳為2萬套至10萬套。其中2022年，成都的二手房成交量僅次于上海。

春節過后，黃嘉嘉的競爭者不減反增，“看房的人確實多了，成交也多了一些”。時代財經了解到，今年2月成都二手房成交了將近1.91萬套，刷新去年“531新政”后在7月創下的1.73萬套的歷史紀錄。

市場的巨變讓業主的心態也隨之走強，而歷經諸多遭遇，黃嘉嘉如今已經不敢與業主講價，“總感覺自己很被動，還是比較擔心房價上漲”，唯一讓她有所安慰的是，雖然成都的二手房成交量沖高，但她觀察到“現在成交的房子還是性價比比較高的，業主價格掛得低，才能很快成交”。

掛牌價上漲，中介建議業主別著急賣房

成都當地不同的房產中介告訴時代財經，由于二手房沒有期房的交付風險，且成都新房價格遠高于二手房，二手房成為更多人的選擇。其中，一名中介補充道，近幾年成都新房面積都比較大也是一個重要的影響因素。

貝殼研究院成都分院的數據顯示，新房與二手房交易在套均面積和總價上的差距逐年遞增。2018年成交的新房面積中樞為113平方米/套、二手房為87平方米/套，經過多年的持續增長，2022年已分別達到130平方米/套、90平方米/套，在套均總價方面，新房總價中樞在2019年超過二手房之后持續走高，相反二手房則十分穩定。

同樣的需求在今年得以保持，克而瑞四川區域的數據顯示，2月二手房成交套均面積只有93.1平方米，主要是剛需客群在購買二手房，以首次置業的純剛需客群為主，占比將近6成，而根據該機構的線下調研，“非常多的首次置業剛需客會偏向于90平方米以內的套二（即二房戶型）或者小套三（即三房戶型），總價盡量控制在150萬以內”。

不過，綜合多家第三方機構的分析報告可知，成都GDP和常住人口在全省乃至西部區域的強勢地位，決定剛性和改善型居住需求長期存在。時代財經了解到，截至2021年末，成都常住人口2119.2萬，與北京相當。在此背景下，去年的“531新政”對限購、限售、限貸政策進行調整，給成都市場釋放更多的購房需求，而按揭比例和房貸利率持續下探，進一步推動在疫情期間被抑制的剛需購房群體涌入市場。

以房貸利率為例，2022年末，成都首套主流房貸利率為4.30%，二套主流房貸利率4.90%，在當時已是近幾年的較低水平，而在2023年1月，成都首套房貸利率更是進一步下降到4.10%.

在剛需購房群體的推動下，二手房業主心態逐漸走強?？硕鹚拇▍^域的數據顯示，盡管成交價未有明顯變化，但成都二手房掛牌均價卻躥至去年“531新政”以來的最高，達1.95萬元/平方米，去年6月的掛牌均價約為1.87萬/平方米。

一名在成都五城區內有置換需求的業主告訴時代財經，“之前問中介我的房子掛牌價多少合適，對方參考兩年前同戶型成交價，建議260萬，前幾天再問就說280萬肯定能出”，但中介建議她不急可以等等，“說不定下半年能到300萬”。不過，據業主了解，在過去，該小區同戶型的房子未曾以300萬的總價成交過。

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