文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

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前有拋，后有接

2月中旬，林一前往新加坡前一天的午后，在上海長寧區一家小眾咖啡廳，小巴和他閑聊了三個小時。

“這兩年移民拋售的案例很多，我下周去新加坡待幾天，那邊有幾個客人，準備委托我幫他們處理掉內地的資產。”留小胡子、老道生意人模樣的林一娓娓道來。

“有一個客戶是香港人，準備把上海、深圳的房產等資產全部處理掉，還沒處理完，已經移民加拿大；有個臺灣客戶已經拋了價值6000多萬的別墅，就Say Goodbye了?！?/p>

有的港人走得決絕，以至于“他們連香港的房子也要賣掉。一個在佐敦道那，一個在香港大學那，價格三四千萬，找我幫他們賣掉。”林一說得繪聲繪色。

當然，也有人沒有選擇離開內地。有一位客戶在快速處理掉上海別墅后（一開始委托大中介賣不動，很快選擇了他），一家老小搬去了廣東佛山定居。這讓林一摸不著頭腦，但沒有時間去深究。

靜安區，圖源：小巴拍攝

也有猶豫不決的。有位西班牙華人客戶在疫情前買了一個1900多萬的房子，疫情發生時降價300萬處理掉了。但2020年下半年上海房價開始暴漲后，他迅速加投100萬，1700萬再買進同小區房子，現在這套房子已經值2900多萬。

林一是上海頭牌中介的前大區運營總經理，近幾年從事高端房產中介業務，主要客戶是港澳臺、外籍客戶。另一個中介叫陳陽，圈定浦江一個成交量排名前列的板塊，開了三家門店，主做價格在1500萬—5000萬的房子，做了七年。同樣，她接觸的客戶中意圖“移民或離開上海的挺多的”。

去年10月份，有一個賣掉上海2500萬的房子去日本的客戶。還有一些人準備賣掉上海的房產，在周邊城市置業。

“去年3月開始的封控可能會讓有些人失望，但我能理解。第一是習慣了。第二是我比較喜歡上海。第三，能留下來的人還是能留下來的，留不下來的人一定撐不住?！标愱柺且晃蝗鄽q的年輕女性，新上海人。在浦江一家星巴克，她作如此分析，并帶入自身。

上海房地產二十年高速發展歷史中，港澳臺、外籍客戶是排在老上海人、溫州炒房團、長三角投資客之前的獲益群體。“從2004年到2007年，港澳臺、華僑是不限購的?！薄霸缙诶贤庠谏虾Ｃ總€區都能買一套房子。”中介們道。如今因為積分等限購政策，使他們鞭長莫及。

當遠憂和近愁沖擊著他們的內心，攥著大把鈔票，飄飄然離開，似乎是理性的選擇。“其實不完全是市場因素，是他們想早點拋掉。他們有自己的認知。”林一認為。

前有拋，后有接。林一手上有一些純買入的外地客戶。一個是新加坡人，有筆企業分紅帶不出去，去年他的中國合伙人已在上海買了一套4600萬的房子，他準備如法炮制；一個是溫州服裝老板，從抖音直播中賺了一筆大錢，準備花上5000萬到1億元投資上海豪宅。

“我還有一個客人，是個導演，前兩天自己買了一套房，一億多，為的是女兒要去上海讀書?！绷忠贿€補充道。

陳陽舉了一個拋接流暢的案例：去年的一個月時間里，一個移民溫哥華的業主前腳拋掉了4000萬的房子，另一個上海知名大學的教授后腳買入，也不貸款。

上海是中國房地產市場的NO.1。窘困的2022年依然耀眼：總價1000萬以上、3000萬以上、5000萬以上的新房、二手房的成交量，都遠遠超過第二名。今年2月，上海二手房成交1.9萬套，恢復至2021年同期水平。

來源：網絡（配圖與本文內容無關）

一個中介對小巴斷言道：“在上海，如果你朋友圈里頭中介比較多，一定是資產比較好的?！?/p>

獨特的成交“藝術”

和很多行業類似，中介行業生存維艱，上海尤其如此。據一位中介不完全統計，去年上海房地產中介從業者減少將近33%。

“很多人回老家啦，改行啦，熬不下去啦，去年被封在上海，如果自己沒有點積蓄的，真的是絕望。”他說。

“這個板塊去年少了三十家中介門店。”另一個中介也說了類似的話。

一般而言，一個普通上海中介年成交三套已屬優秀。小巴調研的四個上海中介是個例：林一直言“2020年個人的傭金所得是400萬元”；陳陽去年個人成交十多套房子，單店成交額3億元左右。

前灘房價，圖源：小巴拍攝

1978年生人，扎根前灘的中介程強剛入行兩年半時間，已經成交近二十套房子，以“1000萬元+”的標的為主；靜安區的小型連鎖中介公司負責人王濤去年初成交了一套7000萬的豪宅。

盡管豪宅交易板塊應了“天時地利人和”，但可能仍會有很多人問：憑什么？

當小巴深入了解這些人工作方法后，房產中介的殘酷競爭底色撲面而來：他們大多形成了個人獨特的方法論。

看著瘦弱的陳陽，方法論似乎普通，但或許管用：勤快，多打電話、多帶看，全年基本無休。

一周安排如下：周一，復盤前幾天的看房客戶。周二、周三打電話開發新房源、新客源，一天多時打一兩百個。整理網站廣告。周三約帶看。周四到周末，帶看。最高一天帶看六七組客人。

盯緊房源網站，當房源上線第一時間，立即約客戶帶看；確定某客戶為準客戶后，打電話掃遍整個小區、整個商圈，為其提供合適房源；把業余時間也放在工作上，不培養興趣愛好，人生重心以賺錢為主。

王濤的方法論是：積極攢人緣。

從2008年入行開始，他發現不少外地客戶存在難以打理維護上海房子的痛點。所以，小到換燈泡、修馬桶、維護綠植、喂魚，大到裝修、出租、維修家電，都是他服務業主的內容；

服務內容多不需要報酬，而且耗費一定資金、時間、精力，服務時間以十年計，以至于與業主混成了相互知根知底的熟人。

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人品越好、做得越久，資源會越來越多。這是王濤強調的工作信條。“說句難聽的話，把網撒出去，至于能回來多少，那就聽天由命了?！彼拐\說道，并將這條理念用于新員工培訓。

林一更具商業頭腦，聚焦于全力搞高端人脈。通過提供獨家資訊和數據、組織線下活動、私人定制解決方案（比如幫客戶換匯、解決限購難題等），助他與一批業主建立深度人脈關系。

有意識地維護與高端同行的良好關系，擴大資源圈和謀取未來合作機會。

比如“那套臺灣業主6000萬的房子，之前是委托我的，整一年鑰匙都在我身上。臨近成交前一周，客人出價比業主預期低60萬，我們慫恿業主成交，業主有點生氣，同時委托給別人，最終被一個香港女經紀人成交。業主說，讓我跟她分一個點的傭金，我沒有要。這樣兩方面的關系才能維護?！彼f。

逢節日或地域特產上市時給客戶送禮。

一盒999元的半島月餅，一送七八十盒。蘇州白玉枇杷上市后，從蘇州直接發貨給全國客戶。“一年四個季度各一次，讓對方記得我?！闭f這句話時，林一顯得很大方。

程強作為唯一的行業新人，擅長另辟蹊徑，抓牢了新房和二手房倒掛嚴重的客戶痛點。

在上海前灘，與二手房價格倒掛三四萬元的新樓盤往往萬眾矚目。在入行初期的一兩個月時間里，他每天混進工地，深入了解戶型、層高、面寬、功能等要素，比如哪個房子有地下室、復式結構？哪個可以當作江景房？……他都摸得一清二楚。

“我搞得就像工人一樣，一塊毛巾身上一放。”他說。

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這些稀缺信息通過自媒體渠道傳播放大，成就了他的獨特價值，完成二手房客戶的逐步積累和與客戶從陌生到熟悉的過程。

“客戶的需求本身是私密、隱蔽的，在完全陌生的情況下，不可能跟你講真實的需求?！彼毖?，仿佛洞察人性。

豪宅中介底色：

草根背景、“個人英雄主義”

工作日每天下午三點左右，老靜安就堵得一塌糊涂。這里有許多重點學校。河南人王濤的孩子也是其中學校的一員。

王濤最早是在老家做五金機械數控加工的技術員，因為朋友介紹偶然入行，如今一家人已經落戶上海，他出生于河南的孩子正在靜安區上五年級，已聽不懂河南話。

圖源：小巴拍攝

調研那天的前一天，正是上海小學開學，孩子高興地告訴他：“學校舞獅子在歡迎我們，上午沒課，都在搞民俗活動，寫春聯等?！?/p>

這令從小經歷河南農村教育環境的他由衷感慨上海優質的教育資源。除此之外，一個班級人數一般不超30人；伙食分A套餐、B套餐，一餐十來塊錢。

陳陽是江蘇農村貧困家庭出身，早早當廠妹擰螺絲討生活。當初去上海時，抱定了掙錢外無它想的決心。如今，她在上海、杭州都有一套已升值的房子。她說，在上海買房的中介“應該不到十分之一”。

以前，她是為掙到錢拼搏，現在則為還房貸、車貸，以及繼續買房拼搏。

“我出來就為掙錢，掙錢就存錢，存錢就買房，買房升值后，我又有錢了，還要再去買房，有資格還要置換房?！标愱柨隙ǖ乇磉_她的人生發展邏輯。

從房地產營銷、保險一路摸爬滾打的“45歲+”的程強邏輯類似：把壓力作為動力。他說：“我從來沒有想過能走多么遠，把目標定得多么高。家庭很重要。在上海生活成本也很高。家里有兩個小朋友，要盡我自己最大的能力?！?/p>

有趣的是，多位中介提到，某家地產正推出所謂“諾曼底計劃”，目的是把以前流失沒有大專、本科學歷背景但能成單的陳陽們招回去。

它們用幾年時間驗證了一個事實：把入職門檻定在全日制大專、本科，且提供底薪的企業策略，不能促進核心競爭力。

“大學生根本沒什么壓力，出不了單子。”一位中介這樣總結。

據了解，某家地產去年業績最佳的徐匯濱江保利店，共50個經紀人。其中有三個人拿走了業績66%多。這三個人中有一對情侶，三個人是同學關系。表明成單的關鍵在個人方法論及小眾資源，而需要足夠高的個人主動性以及長遠的野心。

相比于年輕人，草根出身、頗有普通人逆襲色彩的王濤還表明更能理解豪宅業主群體的不易。

“人家的錢也不是大風刮來的，也是通過努力、各種機會一點一點積累起來的。你要從自身反思，比如上學沒上好、人家比你努力。我們也苦過，仇富無非是因為你不了解他?！?/p>

“95后可能完全不認同這個邏輯。尤其現在招聘00后，我們也挺頭疼，不知道怎么溝通?！彼^續說道。

上海沒有中介巨頭，某家地產在北京拿下半壁江山的現象，在上海不存在。其作為上海最大的中介公司，市占率20%左右。

其他品牌總體趨于弱勢：比如某原地產在上海最高峰時擁有500家門店、市場率達7%，如今只有3%。

“上海很少有50家到100家之間的中介連鎖品牌，幾乎是空白。”林一補充說道。

最終造就了一個小中介混戰，強調“個人英雄主義”的市場。

上海路邊的房產中介公司

總結原因：

??一、市場容量夠大、標的額夠高，可以供不同類型的企業共存。運營成本更低的小中介應對大中介的辦法是降低傭金率。比如鏈家傭金率3%，小中介公司傭金率可低至1.5%。

??二、各地不同地段、樓盤、客戶情況、需求、痛點差異性大，需要差異化、針對性的深度服務而非一般標準化服務。

比如，法租界、半島酒店等特殊地段和樓盤的交易，長期由隱秘的“地頭蛇”中介公司壟斷；

不少樓盤的交易被興起的小區物業租售部掌控；

最國際化的城市底色，承載著最多樣化的客戶，包括港澳臺客戶、華僑、外籍客戶、長三角其他地區投資客等。

“我有個朋友就做一個小區，這個小區有三四千套房源，年二手房成交量近100套，他在里面躺贏。”林一最后說道，眼睛放出了光。

*文中所涉人名均為化名

本篇作者 |林波| 當值編輯 |李夢清

主編 |何夢飛| 圖源 |VCG

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