劃重點(diǎn)：

“房子已經(jīng)是別人的了，但是賣(mài)房的錢(qián)卻沒(méi)到手。”近日，東莞一起涉及二十多人，總資產(chǎn)上億的二手房買(mǎi)賣(mài)“尾款詐騙”案浮出水面。

【資料圖】

近日，有業(yè)主向第一財(cái)經(jīng)爆料，半年多以前，其位于東莞市森林湖蘭溪谷小區(qū)一套房產(chǎn)，經(jīng)由“德益恒”中介公司進(jìn)行了售賣(mài)，收到三成首付之后，房產(chǎn)辦理了二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，半年多時(shí)間過(guò)去，剩下的尾款其一分都沒(méi)有收到。

最近，該業(yè)主才發(fā)現(xiàn)，其房產(chǎn)的買(mǎi)家就是“德益恒”中介公司的老板，而其房產(chǎn)的房產(chǎn)證已經(jīng)被買(mǎi)家用作金融抵押貸款，貸款已經(jīng)被買(mǎi)家全部挪作他用。

值得注意的是，去年以來(lái)，重慶、紹興等地也出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似的“尾款詐騙”的案例。是什么原因?qū)е隆拔部钤p騙”屢見(jiàn)不鮮？二手房賣(mài)家又該如何維護(hù)自身的權(quán)益？

沒(méi)收到的尾款

王明也是受害者之一。根據(jù)王明描述，2022年11月，一名房產(chǎn)中介主動(dòng)找到他，說(shuō)有買(mǎi)家想買(mǎi)下其掛牌在中介平臺(tái)一套價(jià)值2500萬(wàn)元左右的房產(chǎn)。因?yàn)橘I(mǎi)家出價(jià)與同小區(qū)近期的成交價(jià)相近，王明同意賣(mài)房，買(mǎi)家很快付了750萬(wàn)元三成首付款，并將房產(chǎn)過(guò)戶到買(mǎi)家名下。

通常情況下，如果買(mǎi)家不能付全款，則需要在銀行做按揭，也就是說(shuō)，需要銀行出具貸款同意書(shū)，確保買(mǎi)家能按時(shí)付尾款之后，雙方才進(jìn)行過(guò)戶事宜。但是王明的買(mǎi)家以經(jīng)營(yíng)貸利率更低為由，與王明協(xié)商不辦理按揭貸款，而是辦理經(jīng)營(yíng)貸貸款，并強(qiáng)調(diào)已與銀行溝通好，經(jīng)營(yíng)貸貸款到賬之后就第一時(shí)間付尾款。然而，王明同意買(mǎi)家上述要求，并將房產(chǎn)過(guò)戶后，等了四個(gè)月都沒(méi)能等來(lái)1750萬(wàn)元的尾款。

王明表示，上述中介聯(lián)系到他本人，至雙方確定房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格并過(guò)戶，是在短短半個(gè)月之內(nèi)敲定的，期間，買(mǎi)方表明自己沒(méi)有購(gòu)房名額，自己的妹妹對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行代持；另外，上述中介并不是王明最初委托的中介，而是中介主動(dòng)找上門(mén)，王明甚至不確定中介和買(mǎi)家有沒(méi)有上門(mén)看過(guò)自己的房子。

“能一下子拿出750萬(wàn)的首付，當(dāng)時(shí)心想買(mǎi)家還是有一定資金實(shí)力的。”盡管有些疑惑，鑒于上述資金實(shí)力的考量，王明沒(méi)有想太多。然而，房產(chǎn)過(guò)戶之后買(mǎi)家的一系列操作，讓王明越來(lái)越覺(jué)得不對(duì)勁。

“房產(chǎn)過(guò)戶之后的一個(gè)星期，我們就一直催買(mǎi)家去辦理貸款，但是他們一直以疫情、貸款利率較高等理由推脫。”直到2023年1月，王明來(lái)到中介門(mén)店，要求查看保管在中介處已過(guò)戶的房產(chǎn)證時(shí)，才發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上的信息有誤。“房產(chǎn)證是假的，真的房產(chǎn)證早已被買(mǎi)家拿去做了抵押貸款，而房產(chǎn)證抵押出來(lái)的錢(qián)也在第一時(shí)間就被買(mǎi)家挪作他用。”王明表示，此后要求買(mǎi)家付尾款，買(mǎi)家一拖再拖，直到目前，尾款一分沒(méi)有收到。

讓人意想不到的是，王明并不是唯一一個(gè)沒(méi)收到尾款的人。他向第一財(cái)經(jīng)表示，參與其二手房交易的中介就職于一家叫“德益恒”的中介公司，而王明房產(chǎn)的買(mǎi)家，正是“德益恒”公司所有人曾小梅的親戚曾麗玲。據(jù)業(yè)主透露，目前與“德益恒”有關(guān)的二手房交易受害人有十幾名，相關(guān)的房產(chǎn)單套最低總價(jià)為600萬(wàn)元，十多名受害業(yè)主的房產(chǎn)總值在2—3億元左右。

據(jù)王明了解，“德益恒”公司的套路包括，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，付完首付三成并過(guò)戶之后，將房產(chǎn)做抵押貸款，卻遲遲不付尾款；售賣(mài)有抵押的房產(chǎn)，當(dāng)買(mǎi)家替其還清房產(chǎn)存在的抵押貸款之后，準(zhǔn)備過(guò)戶時(shí)，房產(chǎn)就被查封了。

風(fēng)浪中的“德益恒”

“德益恒”公司所涉二手房尾款涉嫌詐騙的事件在網(wǎng)絡(luò)上曝光之后，迅速引發(fā)大量關(guān)注。2023年3月9日，疑似為“德益恒”公司老板的微信聊天記錄在網(wǎng)絡(luò)流傳開(kāi)來(lái)。

根據(jù)網(wǎng)傳信息，這位老板原本就在炒房，但是在疫情影響下，沒(méi)有及時(shí)對(duì)公司進(jìn)行裁員削減開(kāi)支；另外，2022年中期，因?yàn)榕c金融中介存在跳單誤會(huì)，其夫妻名下5套房產(chǎn)被查封，導(dǎo)致其無(wú)法在銀行繼續(xù)貸款，走上了做私人抵押貸款的道路，而私人抵押貸款利率高，最終現(xiàn)金流斷裂，2022年10月之后，其資金壓力越來(lái)越大，所購(gòu)房產(chǎn)的尾款開(kāi)始中斷支付。

企查查信息顯示，廣東德益恒實(shí)業(yè)有限公司（文中稱“德益恒”）成立于2018年，注冊(cè)地為東莞市東城街道，注冊(cè)資本1.05億元，由一名叫曾小梅的人全資持有，經(jīng)營(yíng)范圍包括創(chuàng)業(yè)投資、信息咨詢、國(guó)內(nèi)貿(mào)易代理等。值得注意的是，2023年2月，曾小梅全資持有的另外一家注冊(cè)資本500萬(wàn)元的公司股權(quán)被凍結(jié)。

早在2020年，“德益恒”旗下的中介門(mén)店就因?yàn)闊o(wú)照經(jīng)營(yíng)被市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)查封。

資料顯示，2020年7月，東莞市多部門(mén)執(zhí)法時(shí)發(fā)現(xiàn)，一家名為“德益恒地產(chǎn)南城第八營(yíng)業(yè)部”的門(mén)店公示有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)廣告標(biāo)語(yǔ)，但該門(mén)店未向市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案登記；店內(nèi)銷(xiāo)售人員未向東莞市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)辦理實(shí)名登記并持有東莞市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息登記卡；未按規(guī)定完成房屋委托出售相關(guān)手續(xù)，擅自對(duì)外發(fā)布房源信息等。

通過(guò)企查查信息，記者撥打了“德益恒”公司的電話，期望與當(dāng)事人對(duì)話，對(duì)方向記者確認(rèn)了其“德益恒”公司的身份，但在得知記者身份之后，便匆匆掛斷了電話。

如何避免二手房交易“踩坑”？

目前，王明其已經(jīng)將上述事件報(bào)給當(dāng)?shù)鼐剑揭呀?jīng)出具立案告知書(shū)，關(guān)于王明被合同詐騙的案件，符合立案條件，現(xiàn)已進(jìn)行立案?jìng)刹椤?/p>

廣東中矩律師事務(wù)所律師鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，上述未收到尾款的原業(yè)主還可以采取起訴的方式主張自己的合法權(quán)益。因房產(chǎn)已被抵押貸款，且是過(guò)戶到“德益恒”的公司老總親戚個(gè)人名下，因此建議起訴的時(shí)候一并起訴現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人和“德益恒”的公司，并查封“德益恒”的公司和現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)，保障自己的合法權(quán)益。

鄭博恩表示，如果案件起訴勝訴后，對(duì)方無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，那么賣(mài)家的尾款很難收回來(lái)。

通常這種情況下，法院會(huì)將相關(guān)人員納入失信人員名單，然后作出執(zhí)行終本裁定。如果最終查封的這套房子可以拍賣(mài)成功，且金額比抵押貸款的金額多，那么賣(mài)家是可以拿回一部分錢(qián)的，否則，在執(zhí)行終本的情況下，沒(méi)有新的財(cái)產(chǎn)線索可供執(zhí)行，賣(mài)家的權(quán)益很難得到保障。鄭博恩建議，賣(mài)家為了保障自己的合法權(quán)益，最為安全的做法是在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中要求買(mǎi)方將款項(xiàng)打入銀行的共管賬戶。

實(shí)際上，像上述“德益恒”一樣，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，過(guò)戶后將房產(chǎn)進(jìn)行抵押，不付尾款的套路，并不是第一次出現(xiàn)。

某資深中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這起案件，主要與交易者缺乏交易風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。

那么，二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該采取哪些方式來(lái)規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)？上述資深中介人士表示，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇口碑好的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，在簽約時(shí)需查看中介門(mén)店是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)備案；另外，簽約時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該認(rèn)真查看合同條款，除合同條款外，對(duì)任何特別約定保持警惕，不簽署任何帶有違規(guī)操作（例如經(jīng)營(yíng)貸、陰陽(yáng)合同、吃差價(jià)）的相關(guān)協(xié)議；簽約后，及時(shí)辦理交易手續(xù)，尤其注意交易資金要通過(guò)正規(guī)的途徑進(jìn)行監(jiān)管。

資金監(jiān)管，又稱為第三方監(jiān)管，即買(mǎi)方并不在第一時(shí)間將首付和尾款交付給賣(mài)方，而是讓資金處于第三方監(jiān)管賬戶中。二手房買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)間長(zhǎng)，流程復(fù)雜，買(mǎi)方擔(dān)心付完錢(qián)款，賣(mài)方不配合過(guò)戶;賣(mài)方擔(dān)心自己配合過(guò)完戶，買(mǎi)方不支付購(gòu)房款。為了規(guī)避交易雙方錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)，交易時(shí)，買(mǎi)方最好將購(gòu)房款進(jìn)行資金監(jiān)管，等到賣(mài)方能夠順利交房，資金再打給賣(mài)方;若最終賣(mài)方未能及時(shí)交房，交易失敗，購(gòu)房資金則會(huì)返還給買(mǎi)方，這可以有效的保障買(mǎi)賣(mài)雙方的資金安全。

另外，記者還獲悉了一份由東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2023年3月10日發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)整治的通知》（下稱“通知”）。根據(jù)通知內(nèi)容，重點(diǎn)排查的內(nèi)容包括，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)；承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；為買(mǎi)賣(mài)雙方約定以“經(jīng)營(yíng)抵押貸”作為付款方式的房屋轉(zhuǎn)讓提供居間服務(wù)等。

（應(yīng)受訪者要求，文中王明為化名。）

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