上半年地產金融觀察：償債高峰已過，分化現象不容忽視

（2023年7月9日）2023年年初，多家房企宣布今年的定增計劃，截止至6月26日，據觀點指數統計共有招商蛇口、中交地產、保利發展、福星股份、大名城、陸家嘴等6家企業獲得定增批準。上述六家房企此輪定增募資總額共計349.9億元，其中，中交地產的募集款多用于“保交樓”、“保民生”項目，保利發展、陸家嘴、大名城將資金用于補充房企流動資金，部分資金還將用于收并購以及存量項目。

值得關注的是，股權融資在國企和民企間的分化依舊顯著。前述的六家獲批定增的房企中，僅福星股份和大名城為民企，募集金額分別為13.4億元和25.5億元，兩者之和勉強與國企持平（國央企中募集金額最少的為中交地產35億元）。

(相關資料圖)

盡管政策端支持力度較大，但是優質投資者難尋，資金呈現遠離地產的傾向。觀點指數認為，存量時代的資金流出是必然規律，歐美及日本的房地產行業在同時期也經歷同樣的問題。當前需要依靠不動產創造一片具有增長潛力的“藍?！?，固有思維勢必會被市場所淘汰。然而，產業正處于新舊發展模式的磨合期，投資者對房地產行業的歷史債務仍存顧慮。定增計劃能否實際募資成功是未知數，定增成功能否真的改變項目現狀同樣是未知數。

此外，仍有兩座“大山”擺在地產行業的融資道路上。

其一，二級市場慘淡導致股權融資失利。目前，上市房企估值普遍走低。據觀點指數統計，A+H房企的流通市值在2022年1月-2023年6月期間，整體下降了約68%。逐漸走低的估值同樣削弱了定增計劃對原股東的吸引力。

其二，樓市低迷造成償債能力受疑。當前市場下行，房地產風險仍舊沒有有效化解，消費者對市場和品牌的信心不足，使得房地產銷售下挫明顯，市場企穩仍面臨較大的困難。

上半年償債高峰已過，分化現象不容忽視

對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向財務狀況良好的優質房企。

國家統計局數據表示，2023年1-5月，房地產開發企業到位資金55958億元,同比下降6.6%，累計降幅持續收窄，其中國內貸款、自籌資金和外資同比分別下降10.5%、21.6%和73.5%。房企自籌資金增速較低，主要系海外債發行仍處于靜止狀態，樓市銷售低迷的影響。

2023年上半年，房企境內債務到期規模約3028億元，約占全年行業整體債務到期量的46%。這與往年的結構類似，房企下半年的債務壓力相對較大。各個房企對于境內債務的重視程度明顯變高，整體到期規模較大但相對違約規模在近期小于65億元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

境內到期規模并沒有境外集中，并沒有明顯突出的清償情況，但龐大的債務規模不容輕視。不僅如此，較為集中的展期事件，將當前的債務壓力轉移至2023-2024年，但信用風險并未完全消除。

缺乏抵押與成本問題制約美元債發行

觀點指數認為，對于大部分深陷美元債務風波的企業來說，重獲資本市場認可還是比較困難。于出險企業而言，例如融創中國與花樣年等，過去一段時間重組方案的推出取得一些進展，但是這些方案都不具備可持續性，作為緩解債務的展期手段，銷售方面因為出險房企的品牌會受到負面影響，銷售恢復將更為滯后，對于后續資本結構的可續性仍有較大不確定性。

至于沒有出險但流動性承壓的民企，的確可以看到其在二級市場上有一定反彈，不過還是要基本面有根本性可持續的改善才可以。另外，境外債因為缺乏直接的擔保以及對境內資產的追溯力，所以結構性與參考性也排在境內債以后。

在最近上述企業的重組方案里，觀點指數也發現，境外債的處置時期相對更長，相較而言，境內債務背后則有更多的資產可以作為抵押品。在這樣的情況下，可以看到境內民企要發行需要背后的增信支持。對于部分優質國企而言，仍然具有發行的能力，但是從成本角度考量，因為境內寬松的政策且銀行支持相對充足，并不缺乏融資的渠道。因此在境外融資成本比較高的情況下，境內融資成本便有足夠的優勢。正是這兩方面的原因，造成現階段美元債發行遲遲難以回彈。

數據來源：WIND，觀點指數整理，注：海外債以歷史匯率計算；進行展期調整

從債務償還角度來看，2023年61家樣本房企到期海外債合計3786.3億元，占總債務的36%。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了865億元，其中3月共有21筆債券到期，剔除已提前贖回的部分債券后，約有286億元。

數據來源：WIND，觀點指數整理

在償債結構方面，2022年大批美元債于后半年到期，2023年截然相反，上半年償債壓力較大。與此同時，因為2022年美元債發行量的銳減，造成2023-2025年的償債壓力并無較大增幅。

2023年8月8日，《觀點指數 ? 中國房地產行業發展白皮書》（影響力指數 ? 博鰲風尚企業表現報告）將于博鰲房地產論壇上公開發布。該報告為觀點指數研究院對房地產及新經濟產業各業態、領域的發展現狀與前景所做的整體性研究。其中的資本篇將探討環境多變下，房企的投融資之道與地產資管等玩法。

除此之外，8月7-10日，2023博鰲房地產論壇及系列活動將在海南如期舉辦。觀點將繼續高舉博鰲房地產論壇已成功舉辦二十二年的影響力大旗，齊聚住宅開發、金融資管、商業、物業、產業、物流、數字科技、租賃、文旅、大健康及養老、聯合辦公、代建及城市更新各業態精英，集合央國企、民企及外資、港資企業數百位智者一起腦力激蕩，群策群智，在不確定中尋找所有可能的新的機會與新的發展之路！

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