?作者：子非魚

01 | 成都樓市，驚呆了眾人

過去兩年中國樓市發展史上，成都絕對是個異類。之所以有如此論斷，在于兩個方面：

(資料圖片)

第一，在全年包括北上廣深樓市都在調整的狀態下，成都始終如年少輕狂的小伙子一樣，倔強不回頭，房價持續領漲。成交量特立獨行地保持正增長。

2022年，大成都范圍內新房成交套數約142982套，同比減少約25%；二手房成交套數約151376套，同比增加約200%，二手房成交套數創下有史以來最高紀錄。

房價方面，新房和二手房卻長期領漲。國家統計局數據顯示，2022年12月，成都新房同比上漲9%，領漲全國。

第二，在今年宏觀大環境雖然改善，在收入和經濟復蘇仍不夠明朗的背景下，成都樓市強勁復蘇，和其他城市不一樣，成都一回暖就逼近了成交榮枯線。

貝殼找房披露，2月成都市二手房帶看量突破100萬人次，達到了102.79萬人次的高度，不但創下了新高，還創造了一種拔地而起的走勢。

來源：貝殼找房

在如此高的帶看量之下，成都樓市一炮而紅。二手房成交量2月份創下了一年多來新高，高達19061套，直接接近成都2萬套的榮枯線。

制圖：城市財經；數據：成都住建蓉e辦

所謂榮枯線，是衡量市場冷暖的標準線，遠低于這個線，表明市場過冷，在這個線周圍，表明市場回歸正常，遠高于這根線，表明市場過熱。

以此來看，成都的二手房市場已然復蘇，正在走熱。這與深圳、廣州、武漢等城市的回暖有本質區別。

深圳2月份二手房成交量才2963套，不足3000套，與6000套的榮枯線相距甚遠。廣州2月份成交9938套，榮枯線是1.5萬套。

02 | 成都樓市迥異的六個原因

成都樓市為何如此另類？原因有六：

第一，成都樓市模式不同。

成都對待樓市的整體態度是，喜歡低調悶聲發大財。

所以，我們可以看到成都的房價走勢有別于東部熱點城市。東部熱點城市房價的特點是，短時間內快速拉升，漲得酣暢淋漓。

而成都走的是長沙模式，每年漲幅都不夠搶眼，但始終在上漲。

這種模式的好處在于，無論外界變化如何，都不會對其走勢產生過大影響。所以，我們能看到，去年成都和長沙的房價，一以貫之地上漲。

第二，新房供應不足。

相比于二手房，成都的新房從成交量層面來看，復蘇力量嚴重不足。2月份成都新房成交了11312套，同比增長了約11.24%，但與去年節后自然月3月仍降低了約14.30%，尚未呈現出明顯的回暖跡象。

新房縮量，主要是因為過去兩年土地市場萎靡導致的供應不足，換句話說，成都新房成交縮量，在于供應不足。克而瑞數據顯示，成都2月份新房供應環比減少了10%。

新房不足，復蘇的需求只能大舉進入二手房市場，這是成都二手房市場成交量拔地而起的根本原因之一。

另外四個原因分別是：

第三，宏觀大環境改善。這是2月份熱點城市成交量整體好于去年的共同大背景。

第四，去年年末，成都松綁了限購規則。

在去年11月份之前，成都各板塊的限購規則是：

高新南區可以購買高新南區+天府新區+高新西區+主城五區+三圈層所有區域，也就是說除了二圈層五個區不能買，其他都能買。

天府新區可以購買天府新區+高新西區+主城五區+三圈層所有區域，也就是說除了高新南區和二圈層五個區不能買，其他都能買。

主城五區與高新西區則是除了高新南區不能買，其他都能買。

二圈層五個區則是除了高新南區和天府新區不能買，其他都能買。

三圈層則是只能購買同圈層區域。三圈層在今年年中已經放開，非戶籍可以直接購買一套。

2022年11月17日，成都市發布了《關于進一步優化區域限購措施的通知》，打開了各區之間的限購束縛。將除高新南部園區外的其他限購區域全部整合為一個限購范圍，限購范圍內符合任何一個區的限購條件可以在范圍內任何一個區購買，簡化了之前錯綜復雜的限購措施。

在這種調整之下，很多置換需求得以釋放。從數據可以看到，成都二手房掛牌量和成交量同時創下新高。

第五，成都人口增量強勁，增量需求很猛。

成都最新的人口數據尚未公布。以七普數據和2021年的數據來看。

七普數據顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。去年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。

成都不僅在虹吸整個四川的人口，也在虹吸東部的人口。

不斷的人口流入，帶來了不斷的購房需求。這些需求是成都去年能夠走出迥異行情的主要原因之一，也是今年開春成都樓市能夠迅速回暖的根本原因之一。

第六，房價泡沫相對較小。

相比于深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞等東部熱點城市高不可攀的房價，成都房價與其GDP相比，泡沫相對較小。

從城市級別和能量場來看，成都和杭州相比不分伯仲，但杭州的房價遠遠高于成都。杭州的泡沫顯然太大了，成都當然也存在一定的泡沫，但相對還是能夠接受。

普通民眾努力一下，還是有購房的希望。

相對低的價格，規則的調整，不斷涌入的需求，宏觀大環境改善后帶來的預期相對改善，新房供應緊張，共同構成了成都二手房成交量拔地而起的現象。

03 | 成都樓市后續預判

當然，成都也不是什么都是異類，至少在回暖板塊方面，和其他熱點城市一樣，都主要集中在核心區。

成交回升比較快的還是主城區和天府新區，近郊三圈層較慢。最近一周成都二手房帶看量較高的板塊，分別是南湖、外光華、三圣鄉、萬年場、駟馬橋、華陽和萬象城，均屬于成都主城“5+2”區域，其中成華區就占了3個。

關鍵問題來了，后續會如何？成都房價會不會上漲？

就今年的宏觀經濟形勢來看，成都后續回暖的勢頭，不會太囂張。

2月份的大拉升，主要是壓抑了三年的需求在這個春天集中得到釋放。而要形成持續的支撐力量，則需要收入和經濟回暖才行。

當前的復蘇有沒有可持續性？會不會是疫情三年壓抑的需求在信貸政策刺激下，短期出現的“回光返照”？相信這都是很多人目前腦中的疑問。

這些疑惑，回答不了， 因為變量太多。我只能說，單從2月乃至一季度的成交，還無法判斷一個城市的成交韌性，預測是最難的部分。

本號只能這樣說，如果后續經濟與收入復蘇，二手房成交量能夠持續三個月保持在榮枯線附近乃至以上，那這座城市的復蘇毫無懸念。

以成都來說，如果3月份和4月份二手房成交量仍能保持在2萬套左右，乃至以上，那成都便走出了獨立行情。核心區房價進入溫和上漲通道，外圍區筑底橫盤。

如果后續經濟與收入復蘇仍不明朗，那不僅成都，很多熱點城市才掀起的回暖趨勢，可能缺乏持續力。

當然，今年再差也不會比去年差，這一點是可以肯定的。在這種背景下，熱點城市的房價，止跌回穩是大趨勢。至于是否開啟溫和上漲模式，則決定了復蘇的后勁強不強。

因此，本號的購房建議是。包括成都在內的熱點城市，剛需有錢就現在買，資金不足就繼續等著。

有人可能擔心，如果后續回暖了，房價上漲會增加購房成本。說實話，從目前的經濟宏觀環境來看，這點擔心有點多余。目前，即便復蘇強勁如成都，也沒有這樣的底氣。

標簽： 2月二手房帶看量創新高成都樓市一炮而紅