2月，住房租賃市場(chǎng)迎重大利好，金融支持政策再獲新突破。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式啟動(dòng)，投資范圍覆蓋保障性住房及市場(chǎng)化租賃住房等；央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融支持租賃17條”，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。金融政策的持續(xù)支持，拓寬了住房租賃企業(yè)的融資渠道，有助于緩解企業(yè)的資金壓力，提升企業(yè)供給租賃住房的積極性，推動(dòng)住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

摘要

政策動(dòng)向：中央層面，2月證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融支持租賃17條”，為租賃住房提供全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。地方層面，廣州修改完善保租房項(xiàng)目認(rèn)定申請(qǐng)有關(guān)模板，陜西重點(diǎn)支持保租房等領(lǐng)域發(fā)行REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，延安先后發(fā)布政府產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)公租房管理辦法，分類(lèi)明確公租房運(yùn)營(yíng)管理細(xì)則，探索公租房供應(yīng)新形式。

(資料圖片)

市場(chǎng)運(yùn)行：2023年2月，受節(jié)后返工潮影響，重點(diǎn)城市住宅平均租金止跌回升。50城住宅平均租金為36.7元/平方米/月，環(huán)比上漲0.27%，同比下跌1.53%。

土地情報(bào)：2月，北京、長(zhǎng)春公布2023年宅地供應(yīng)計(jì)劃，租賃住房用地供應(yīng)面積較2022年均有所下降。重點(diǎn)22城中4城有宅地集中出讓?zhuān)灿?jì)成交45宗，規(guī)劃建筑面積超400萬(wàn)平方米；其中僅杭州1宗宅地要求以相對(duì)集中的形式配建不少于0.23萬(wàn)平方米的公共租賃住房。

企業(yè)動(dòng)態(tài)：融資動(dòng)態(tài)方面，2月，上海城投、北京昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司先后發(fā)布保租房REITs基金管理服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)中標(biāo)候選人公告。業(yè)務(wù)拓展方面，金地草莓社區(qū)、泊寓、華潤(rùn)有巢、保利N+、興城之家等均有新項(xiàng)目入市；安歆、招商伊敦、微棠新青年社區(qū)均有項(xiàng)目通過(guò)保租房認(rèn)定，順利“納保”。

政策動(dòng)向

1.?住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)與支持政策

·中央層面：住房租賃金融支持政策再獲新突破，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)及住房租賃專(zhuān)項(xiàng)金融支持政策先后落地

2月上旬，證監(jiān)會(huì)、央行先后召開(kāi)了2023年系統(tǒng)工作會(huì)議、2023金融市場(chǎng)工作會(huì)議，分別提出“大力推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行”、“加大住房租賃金融支持”等政策導(dǎo)向。同時(shí)，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等，為住房租賃市場(chǎng)融資再擴(kuò)新渠道。2月24日，“金融支持租賃17條”重磅落地，圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系；內(nèi)容共17?條，主要包括加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道；加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。

金融支持租賃“17條”進(jìn)一步加大了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持力度，金融支持體系全面覆蓋保障性和商業(yè)性租賃住房；且從全周期角度對(duì)住房租賃企業(yè)提供了金融支持，如加大對(duì)租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的信貸支持力度，創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房信貸產(chǎn)品，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，創(chuàng)新對(duì)住房租賃相關(guān)企業(yè)的綜合金融服務(wù)等；未來(lái)住房租賃企業(yè)的融資渠道有望進(jìn)一步拓寬，融資成本將繼續(xù)降低，市場(chǎng)化租賃住房公募REITs也將穩(wěn)步推進(jìn)；另外，加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理，嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，也防止進(jìn)一步積累商品房領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，有助于租賃行業(yè)更理性、更健康的發(fā)展。

表：2023年2月中央出臺(tái)的住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)與支持政策

資料來(lái)源：中指研究院整理

·地方層面：規(guī)范培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，細(xì)化落實(shí)租賃市場(chǎng)支持與監(jiān)管政策

市場(chǎng)培育方面，開(kāi)封發(fā)布發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)，提出拓寬保障性租賃住房籌集渠道，為保租房發(fā)展提供土地、資金稅費(fèi)及金融支持政策，同時(shí)強(qiáng)化監(jiān)督管理。供應(yīng)方面，繼續(xù)多渠道籌集保租房、規(guī)范完善項(xiàng)目認(rèn)定，哈爾濱探索通過(guò)政府回購(gòu)企業(yè)存量商品住宅籌集保障性租賃住房；廣州結(jié)合保租房項(xiàng)目認(rèn)定工作開(kāi)展以來(lái)出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)新增保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)參考模板和保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定申請(qǐng)表參考模板進(jìn)行了修改完善。支持政策方面，廈門(mén)進(jìn)一步規(guī)范保租房?jī)?yōu)惠政策申領(lǐng)，經(jīng)認(rèn)定的保租房項(xiàng)目及企業(yè)，可以享受金融、土地、財(cái)政、稅費(fèi)、用水電氣等優(yōu)惠政策；陜西將保租房作為重點(diǎn)領(lǐng)域之一，支持通過(guò)發(fā)行REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)。市場(chǎng)監(jiān)管方面，綿陽(yáng)從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為、開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管、規(guī)范租賃金融業(yè)務(wù)、加強(qiáng)租賃房屋安全管理等方面強(qiáng)化全市住房租賃市場(chǎng)管理；延安先后發(fā)布了政府產(chǎn)權(quán)公租房和共有產(chǎn)權(quán)公租房管理辦法，分類(lèi)明確了公租房的運(yùn)營(yíng)管理細(xì)則。

表：2023年2月地方出臺(tái)的住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)與支持政策

資料來(lái)源：中指研究院整理

2.?租賃住房籌集計(jì)劃

2月仍有省市陸續(xù)召開(kāi)年度住建工作等重要會(huì)議，明確2023年住房保障工作目標(biāo)，公布保租房籌集計(jì)劃等內(nèi)容。截至目前，已有23個(gè)省份及近30個(gè)大中城市明確公布了2023年保租房籌集目標(biāo)，另外也有省份概括性的提出全年保障性工作目標(biāo)，如山西，2023年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)（籌集）城鎮(zhèn)保障性安居工程1.36萬(wàn)套。?

表：部分省及大中城市公布的2023保租房籌集計(jì)劃

注：近期各省市陸續(xù)召開(kāi)住建工作等相關(guān)會(huì)議，在會(huì)議上公布的籌集目標(biāo)或與之前公布數(shù)值略有差別，本表以最新公布口徑為準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理

值得關(guān)注的是，為加快解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，深圳進(jìn)一步提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原目標(biāo)54萬(wàn)套（間）提高到不少于74萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬(wàn)套（間）。屆此，深圳“十四五”保租房籌集目標(biāo)增加至60萬(wàn)套（間），與廣州并列領(lǐng)銜全國(guó)；2023年籌集目標(biāo)為16萬(wàn)套，明顯領(lǐng)先于其他重點(diǎn)城市。

市場(chǎng)運(yùn)行

1.?50城住宅平均租金環(huán)比上漲0.27%，同比下跌1.53%

2023年2月，受節(jié)后返工潮影響，住房租賃需求增長(zhǎng)，重點(diǎn)城市住宅平均租金水平止跌回升。2月，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為36.7元/平方米/月，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，上漲幅度為0.27%，上月為下跌0.27%；同比下跌1.53%，跌幅較上月收窄0.44個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2021年7月至2023年2月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

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2.?六成以上重點(diǎn)城市住宅平均租金止跌轉(zhuǎn)漲

2023年2月，隨著春節(jié)假期結(jié)束，疊加疫情整體形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，大中城市迎來(lái)返工潮，租賃市場(chǎng)旺季來(lái)臨，住房租賃需求明顯增長(zhǎng)。50城中住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為33個(gè)，較上月增加31個(gè)，且以東部發(fā)達(dá)城市、中西部核心省會(huì)城市及熱點(diǎn)旅游城市為主。其中蘇州、北京等4個(gè)城市環(huán)比漲幅在0.5%及以上，西安、杭州等12個(gè)城市環(huán)比漲幅在0.3%-0.5%之間，成都、青島等9個(gè)城市漲幅在0.1%（含）-0.3%之間，珠海、寧波等8個(gè)城市漲幅在0.1%以?xún)?nèi)。

2023年2月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為17個(gè)，較上月減少31個(gè)，處近10個(gè)月最低位，且城市環(huán)比跌幅普遍較上月有所收窄。具體來(lái)看，北海、西寧、溫州3個(gè)城市環(huán)比跌幅在0.5%-0.6%之間，徐州、鄭州2個(gè)城市跌幅在0.3%-0.5%之間，紹興、南通等7個(gè)城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之間，惠州、沈陽(yáng)等5個(gè)城市跌幅在0.1%以?xún)?nèi)。

圖：2023年2月50個(gè)城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

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土地情報(bào)

1.?重點(diǎn)城市年度宅地供應(yīng)計(jì)劃

2月，北京和長(zhǎng)春發(fā)布2023年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，與2022年相比，計(jì)劃供應(yīng)總量或供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一定調(diào)整。

具體來(lái)看，北京住宅用地總體計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模與2022年持平，均為1060公頃。但從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，租賃住宅用地總體供應(yīng)計(jì)劃為260公頃，占比24.5%，較2022年減少40公頃，占比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)；定向安置房用地（含棚戶(hù)區(qū)改造用地）則增加40公頃至140公頃；商品房用地和中央軍隊(duì)用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模不變。結(jié)合2023年北京保租房籌集計(jì)劃來(lái)看，8萬(wàn)套的籌集目標(biāo)較2022年（15萬(wàn)套）大幅縮減，供地計(jì)劃也相應(yīng)做出了調(diào)整。

表：2022與2023年度北京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃規(guī)模（公頃）與結(jié)構(gòu)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市政府，中指研究院綜合整理

長(zhǎng)春住宅用地計(jì)劃供應(yīng)的總體規(guī)模和結(jié)構(gòu)則均有所變動(dòng)。從總量上看，2023年長(zhǎng)春住宅用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模為288公頃，較2022年大幅下降52.5%。從結(jié)構(gòu)上看，棚戶(hù)區(qū)項(xiàng)目用地占比保持穩(wěn)定；租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模由2022年的61公頃銳減至4公頃，占比下降8.7個(gè)百分點(diǎn)至1.4%；商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)占比則提升8.7個(gè)百分點(diǎn)至64.9%。一般來(lái)說(shuō)，人口凈流入的大中城市住房租賃需求較為旺盛，疊加長(zhǎng)春住宅市場(chǎng)庫(kù)存去化存一定壓力，今年長(zhǎng)春削減住宅用地整體供應(yīng)規(guī)模、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)更能與住房需求精準(zhǔn)匹配。

表：2022與2023年度長(zhǎng)春住宅用地供應(yīng)計(jì)劃規(guī)模（公頃）與結(jié)構(gòu)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)春市規(guī)劃和自然資源局，中指研究院綜合整理

2.?本月集中供地城市租賃用地成交情況

集中供地22城中，4城進(jìn)行了5個(gè)批次的土地集中出讓?zhuān)贾荨⑧嵵菡爻山幻娣e超100萬(wàn)平方米。2023年2月，在集中供地22城中，有4個(gè)城市進(jìn)行了5個(gè)批次的土地集中出讓?zhuān)塾?jì)成交45宗涉宅用地，總體規(guī)劃建筑面積為400.8萬(wàn)平方米。其中，杭州、鄭州涉宅用地成交規(guī)模突出，規(guī)劃建筑面積均在100萬(wàn)平方米以上，蘇州成交70萬(wàn)平方米，北京成交53萬(wàn)平方米。

2月集中供地城市僅有1宗涉租用地成交。2月，集中供地的4城中，僅杭州一宗宅地涉租賃用地成交，地塊要求以相對(duì)集中的形式配建公共租賃住房，配建面積不少于地塊地上住宅總建筑面積的5%（約2293平方米）。

表：2023年2月集中供地22城涉宅用地成交信息

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企業(yè)動(dòng)態(tài)

1.?住房租賃市場(chǎng)融資新動(dòng)向

2月，上海城投及北京昌平保障房的REITs準(zhǔn)備工作均有新進(jìn)展，上海城投公示了保租房公募REITs基金管理服務(wù)中標(biāo)候選人，昌平保障房公示了保租房公募REITs的專(zhuān)業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)中標(biāo)候選人，在政策支持下，保租房REITs發(fā)行環(huán)境明顯優(yōu)化，目前已有十余個(gè)省市的保障房項(xiàng)目正在籌備REITs發(fā)行工作。另外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)租賃業(yè)務(wù)的信貸需求的支持也在推進(jìn)，興業(yè)銀行泉州分行成功落地泉州首筆民企住房租賃項(xiàng)目貸款，金額達(dá)4600萬(wàn)元。

表：2023年2月住房租賃市場(chǎng)融資情況

資料來(lái)源：中指研究院整理

2.?企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)拓展新動(dòng)態(tài)

新年新氣象，2月多家品牌長(zhǎng)租公寓新店開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，2月3日，金地草莓社區(qū)·同福西地鐵站店開(kāi)業(yè)；2月10日，泊寓島內(nèi)機(jī)場(chǎng)新店廈門(mén)海灣國(guó)際社區(qū)開(kāi)業(yè)，有巢公寓武漢首店開(kāi)業(yè)，同時(shí)，有巢上海三店——有巢國(guó)際公寓社區(qū)馬橋AI店、蘆恒路店、天安金谷店陸續(xù)進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；2月14日，保利N+成都首店——保利N+天璽青年社區(qū)落地；2月16日，成都興城集團(tuán)“興城之家”首個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目中糧武侯瑞府正式推向市場(chǎng)。另外，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目“納保”動(dòng)作不斷，安歆集團(tuán)旗下鳳凰新村項(xiàng)目順利通過(guò)廣州海珠區(qū)第一批保租房項(xiàng)目認(rèn)定；招商伊敦、微棠新青年社區(qū)也在深圳成功“納保”，可按規(guī)定享受?chē)?guó)家、廣東省和市財(cái)政、稅收、金融和民用水電氣價(jià)格優(yōu)惠等支持政策。

表：2023年2月住房租賃開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)動(dòng)態(tài)

資料來(lái)源：中指研究院整理

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