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伴隨著我國房地產(chǎn)市場日趨成熟，房企積極探索新發(fā)展模式，近年房地產(chǎn)代建領(lǐng)域獲得了較快發(fā)展。在此背景下，中指研究院以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對2023年上半年房地產(chǎn)代建企業(yè)的總新簽規(guī)模、政府代建新簽規(guī)模、特色項(xiàng)目等進(jìn)行研究，關(guān)注行業(yè)最新動(dòng)態(tài)，為行業(yè)研判代建發(fā)展情況提供參考。1

(資料圖)

榜單解讀

2023上半年，綠城管理以1727萬平方米新簽約規(guī)模位列第一，繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。藍(lán)城集團(tuán)和金地管理代建新簽約面積均超過500萬平方米，處于領(lǐng)先地位。中原建業(yè)、龍湖龍智造代建新簽約規(guī)模均超過300萬平方米。中原建業(yè)首創(chuàng)城市合伙人模式成功落地后，舉行多次集體簽約，助力其規(guī)模快速提升。龍湖龍智造是2022年新成立的代建品牌，成立當(dāng)年即斬獲多項(xiàng)目，2023上半年，以335萬平方米的新簽約規(guī)模進(jìn)入前五，拓展勢頭猛進(jìn)。

近年來，政府代建前景廣闊，“十四五”時(shí)期，全國初步計(jì)劃投資建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套（間），改造老舊小區(qū)1.6億平方米，均為政府代建提供了廣闊的空間。房地產(chǎn)代建企業(yè)加強(qiáng)在政府代建領(lǐng)域拓展力度。綠城管理以476萬平方米的新拓面積位列榜單第一。2023上半年，綠城管理政府代建共計(jì)交付25個(gè)項(xiàng)目批次，竣備面積超400萬平，交付總量超2萬余戶，以高品質(zhì)安置房兌現(xiàn)原住民美好生活。藍(lán)城集團(tuán)和綠城發(fā)展位列二三位，新簽約政府代建規(guī)模分別為168萬平方米和156萬平方米。

項(xiàng)目分析

2023上半年，特色項(xiàng)目類型主要包括商品住宅和保障性住房兩大類，部分項(xiàng)目以多項(xiàng)能力獲得市場青睞，具體來看：

產(chǎn)品注重打造復(fù)合型、全生命周期社區(qū)：文旅藍(lán)城·竹里春風(fēng)由新津文旅集團(tuán)和藍(lán)城集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂，針對當(dāng)代各年齡段人群的不同生活需求，構(gòu)建七大服務(wù)體系，綜合涵蓋300余項(xiàng)內(nèi)容，打造為一個(gè)涵蓋“樂健康、微度假、慧生活”于一體的全齡社區(qū)。杭州錢潮嘉苑共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目由杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司（大家房產(chǎn)）代建，屬杭州市首批共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)住房，項(xiàng)目配備居家養(yǎng)老用房及嬰幼兒照護(hù)用房等配套公建，滿足“從幼到老”的全齡化需求。衢州江山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蓮華山人才公寓由中天美好集團(tuán)代建，以建成“有溫度、有活力、有歸屬感、有創(chuàng)造力”的創(chuàng)新示范標(biāo)桿社區(qū)為出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)建商業(yè)、公共服務(wù)、辦公、會(huì)議、酒店等完整的生活生態(tài)圈，打造新市民新青年全生命周期公共優(yōu)質(zhì)共享服務(wù)社區(qū)。浦江春風(fēng)雅園是由浦江交通集團(tuán)、綠城發(fā)展集團(tuán)聯(lián)袂打造，預(yù)計(jì)居住人數(shù)將近10000人，將成為浦江規(guī)模最大的復(fù)合型理想生活社區(qū)。項(xiàng)目利用自身豐富的社區(qū)活動(dòng)空間，聯(lián)合縣青少年宮及浦江優(yōu)質(zhì)教育資源，成立“浦江首個(gè)教育聯(lián)盟”，獲得了浦江縣圖書館、浦江縣青少年宮政府、項(xiàng)目業(yè)主及社會(huì)人士的一致認(rèn)可。杭州錢江世紀(jì)城安置房項(xiàng)目由綠城管理代建，項(xiàng)目位于杭州奧體板塊核心區(qū)，為安置居民提供高顏值、高品質(zhì)的理想住宅；在亞運(yùn)會(huì)即將召開之際，助力城市面貌更新。

管理運(yùn)營注重效率，節(jié)點(diǎn)前置贏得客戶口碑：由中原建業(yè)代建的南陽建業(yè)云境加強(qiáng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，把控運(yùn)營進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)“快周轉(zhuǎn)”與“產(chǎn)品力”并存，成功打造南陽最高品質(zhì)產(chǎn)品和最高價(jià)值標(biāo)桿。2020年首開即清盤，連續(xù)三年銷售額市場頭名，刷新南陽地產(chǎn)市場記錄。由金地代建的太原市西中環(huán)外項(xiàng)目，是金地管理首個(gè)與資本方、股東方合作的項(xiàng)目，金地管理介入后，打通多方平衡的項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)通道，制定專業(yè)詳細(xì)的推售計(jì)劃，順利推進(jìn)項(xiàng)目重裝入市，流速從20套/年，提升到50-60套/月，且售價(jià)在3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)了700元/平的漲幅。由宋都管理代建的杭州康橋單元GS1205-04地塊共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)駐場以來，提前一周取得開工證、提前一個(gè)月完成樁基圍護(hù)、提前兩個(gè)月完成主要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，贏得了業(yè)主方的高度信賴認(rèn)可。

未來趨勢

地方國資托底拿地，拿地面積TOP100中地方國資數(shù)量占比超八成。2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中，地方國資有82個(gè)，合計(jì)拿地規(guī)劃建面1.1億平；2021年有29個(gè)，是2021年的接近3倍，其中較多的省份有湖南9個(gè)，四川、江蘇、山東各8個(gè)。部分地方國資企業(yè)由于開發(fā)能力較弱，拿地后需要代建企業(yè)進(jìn)行代建，為代建提供更多機(jī)遇。

城投拿地項(xiàng)目入市率較低，開發(fā)能力不足，需要代建盤活。至2023年5月，2021年兩集中地塊中，央國企項(xiàng)目入市率為68.3%、民企為57.9%、混合所有企業(yè)為88.2%，而地方國資入市率僅27.9%。2022年地方國資拿地力度逐批增加，拿地宗數(shù)及拿地金額占比均超四成，但項(xiàng)目入市率不足10%。

圖：22城各類企業(yè)拿地規(guī)模及入市情況

（截至2023年5月，入市按取預(yù)售證）

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