全國各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房價排行、房價漲跌數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→

在這個信息大爆炸的時代，人們獲取信息越來越容易，但信息不對稱也非常嚴(yán)重。經(jīng)常在網(wǎng)上沖浪的人，稍不留意，就會被誤導(dǎo)，甚至被無情收割。

就拿房地產(chǎn)行業(yè)來說，一直以來都是“靠信息差賺錢”最嚴(yán)重的行業(yè)之一。開發(fā)商、中介、媒體、專家、學(xué)者、機構(gòu)等既得利益群體，很容易達(dá)成利益統(tǒng)一戰(zhàn)線，利用信息不對稱，鼓吹房價上漲，刺激大眾迫切想要進(jìn)場買房的情緒。

【資料圖】

這并非我信口胡謅，前段時間住建部摸底全國房屋建筑6億棟，對全國的住房首次完成了登記、標(biāo)識，但有關(guān)部門對摸底的數(shù)據(jù)就是秘而不宣，閉口不談，就是最好的證明。

房地產(chǎn)的底細(xì)早已被查得一清二楚，我國的住房是短缺還是過剩，房價還有沒有上漲空間，這些對購房者有強烈參考意義的數(shù)據(jù)，就是不對外公布。這樣做的目的再明顯不過，利用信息差，繼續(xù)走房地產(chǎn)拉經(jīng)濟老路，繼續(xù)鼓勵大家買房接盤。

另外，近期樓市發(fā)生的兩件大事，又把購房者“惹毛了”。

第一，明明是“弱復(fù)出”的樓市，卻被自導(dǎo)自演包裝成了“樓市全線飄紅”，購房者的焦慮再一次被放大了。準(zhǔn)確地說是，購房者被惹毛了，后果很嚴(yán)重——很多人明確表示，它漲任它漲，我不買了。

2月份的各種“技術(shù)性回暖數(shù)據(jù)”，2023年2月全國重點城市新房找房熱度環(huán)比上漲92%；報告顯示，購房者、經(jīng)紀(jì)人的信心也開始恢復(fù)，2月份購房者信心指數(shù)為106.7，環(huán)比上漲2.3%；經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為114.6，環(huán)比上漲3%；中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，百強房企2月單月銷售額環(huán)比上升35.1%，同比上升28.5%，實現(xiàn)雙增長。且60城新房成交同比增長37%；二手房成交量方面，北京、深圳、廣州、成都、杭州、天津、蘇州等城市，環(huán)比均創(chuàng)過去5年的新高。其中蘇州、成都、天津、杭州等城市，環(huán)比漲幅均超過100%。

更多的數(shù)據(jù)就不放了，我們通過這幾組數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計機構(gòu)、媒體想傳達(dá)給大眾的思想是“樓市全面回暖”了，要抓緊買房了。

但實際情況并非如此，一線、少數(shù)新一線城市，二手房市場確實回暖了，僅此而已。除此之外的全國千千萬萬的三四線及低能級城市，市場仍然很冷清。

仔細(xì)觀察數(shù)據(jù)，大家很容易發(fā)現(xiàn)，機構(gòu)所列舉的數(shù)據(jù)，藏了八百個心眼，把數(shù)據(jù)粉飾得太好看了——所列數(shù)據(jù)均為環(huán)比，但1月份恰恰是春節(jié)假期，市場處于傳統(tǒng)的銷售淡季。疊加去年的1月份，全國有8-9億的人在與陽為敵，或者處于陽過之后的康復(fù)期。所以實際上，這段時間鮮有人會關(guān)心房子，去買房的人更是寥寥無幾。換言之，和這個月的數(shù)據(jù)進(jìn)行環(huán)比，一定會得到一個很美麗的數(shù)據(jù)，我稱之為“技術(shù)性放大了”樓市回暖的效果。

如果真要對比，應(yīng)該和2021年春節(jié)后第一個月或者疫情前的最后一個正常年份（2019年）春節(jié)后第一個月進(jìn)行對比，才是科學(xué)的。

另外，最最重要的是，主流媒體對二手房成交量的內(nèi)因只字不提，對各大二手房成交量飆漲的城市的二手房掛牌量狂飆的事實，也是視而不見。

百城住宅價格指數(shù)查詢、全國重點城市房價變化同環(huán)比，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→

截止目前，10城二手房掛牌量高達(dá)近194萬套。其中廣州創(chuàng)新高13萬套，杭州創(chuàng)新高22萬套，北京10萬套、重慶19萬套、南京15萬套、深圳二手房掛牌量連漲4個月……

各大熱點城市，二手房成交量為什么會在年后集體飆升？應(yīng)該是多種作用力撞在一塊了：一是過去一年積壓的需求，在疫情退去后，短期得到了集中釋放；二是利率倒掛嚴(yán)重，很多成交量其實可以看作是無效成交量，是為了轉(zhuǎn)貸而進(jìn)行的左手倒右手；三是有一批投資炒房客進(jìn)場了，他們虎視眈眈已久，且給他們炒作機會的是“限價”政策——新二手房價格倒掛嚴(yán)重，買到即賺到。

基于上述分析，樓市回暖不具有普遍性，另外從需求端來看，市場的熱度大概率也不可持續(xù)——積壓的第一波需求釋放后，后續(xù)的需求跟不上，沒錢的事實，短期無法改變，不可能一下子就賺夠買房付首付的錢。換句話說，進(jìn)場接盤的人，嚴(yán)重不足。還有，從掛牌量激增不難看出，現(xiàn)在的市場“強出貨”的特征很明顯，掛牌賣房的人各懷鬼胎。

第二，樓市新規(guī)明明增加了公攤面積，很多專家、媒體仍然在洗地，極力辯解。購房者根本不吃這一套，其結(jié)果是，改來改去的公攤面積，再一次把購房者“惹毛了”。

住建部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑通用規(guī)范》（GB?55031-2022），新標(biāo)準(zhǔn)2023年3月1日起正式實行。

新標(biāo)準(zhǔn)為什么會引起強烈反應(yīng)，民怨沸騰？一句話概括就是，新標(biāo)準(zhǔn)對于建筑面積的影響非常大——依據(jù)新規(guī)，3月1日起，外墻及幕墻面層計入建筑面積。

住建部文件原文是這么寫的：新規(guī)3.1.1條文：建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。

“外圍護(hù)結(jié)構(gòu)”是指外墻，“外表面”是指外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的設(shè)計完成面，建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)一般由墻體、保溫層、飾面層組成，設(shè)計完成面即裝飾面層外邊線；當(dāng)幕墻作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)時，“外表面”為幕墻面板外邊線。

很多專有名詞拗口難懂，用一句話總結(jié)就是，3月1日之后所有沒建好的、沒通過綜合驗收的樓盤都要改用新的建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)了。這個新標(biāo)準(zhǔn)就是，建筑面積要把外墻及幕墻面層計入。為了大家便于理解，舉個最通俗的例子，一套房子按照舊標(biāo)準(zhǔn)建筑面積是10*10=100平米，按照新標(biāo)準(zhǔn)需要把外墻計算在內(nèi)，按照0.2計算，新標(biāo)準(zhǔn)下的建筑面積就是10.2*10.2=104.04平米，比舊標(biāo)準(zhǔn)大了4.04平，變大了4.04%。

如果是已建成交付的房子，按照新標(biāo)準(zhǔn)，等于是房子越住越大，其實套內(nèi)面積沒變，只是公攤面積增大了。

當(dāng)然大家最芥蒂的地方是新房子，按照新標(biāo)準(zhǔn)，新房子的建筑面積都偏大，如果房子的銷售單價不變，這些變大的面積都需要買房人買單。等于是多花了錢在公攤面積上面。而且需要花費的費用還不止于此，后期和建筑面積相關(guān)的物業(yè)費、稅費、取暖費等等，都分?jǐn)偭速I房人的頭上。

這個影響具體有多大？

根據(jù)專業(yè)人士估算，真石漆的高層建筑，10萬平米小區(qū)建筑面積大約會增加500到600平米；采用幕墻的高端樓盤，影響更大，10萬平的小區(qū)建筑面積預(yù)計增加3000平米。

當(dāng)然，也有人硬辯解到，如果真的按照新標(biāo)準(zhǔn)，你完全可以不購買有幕墻、干掛石材等外墻面積較大的房子，或者開發(fā)商也可以創(chuàng)新新樣式，站在買房人的角度建房。

問題的根源并不在于此，大家反應(yīng)過度，說白了是對公攤面積制度的不滿。等了幾年，原本以為公攤面積要全面取消了，結(jié)果卻迎來了變本加厲的新標(biāo)準(zhǔn)。

公攤面積的問題，我們早就說過了，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和不設(shè)置上限，是對購房者最不公平的，公攤面積說白了就是開發(fā)商“一言堂”——個人無法對公攤面積進(jìn)行測量核對，這意味著買房人即便對公攤面積存在質(zhì)疑，也無法驗證，只能吃啞巴虧。這恰恰違背了公平公正公開的原則。

公攤面積有解決之道嗎？有人說應(yīng)該加強監(jiān)管，對開發(fā)商、測繪單位，要嚴(yán)格要求，有錯嚴(yán)懲。

菜市場為什么要設(shè)置公平秤？因為那是老百姓肉眼可見、隨手可測的標(biāo)準(zhǔn)，公平秤就是標(biāo)準(zhǔn)，它真的有用。光嘴上說有監(jiān)督、有約束，沒用，在這方面已經(jīng)沒有公信力了。

要把公攤面積的矛盾徹底解決，答案有且只有一個，那就是全面徹底取消公攤面積制度，和國際接軌，不搞特殊，讓開發(fā)商沒有貓膩可鉆。

這兩件事，對于剛剛有復(fù)蘇跡象的樓市來說，其實殺傷力挺大的，市場到底有沒有回暖，購房者可以通過實地看房，真實觸摸市場，自行分辨，假的說不成真的。但建筑面積新標(biāo)準(zhǔn)，可預(yù)見會對剛剛回暖的購房意愿，有較大的抑制作用——越變越大的公攤面積背后，意味著買房人要承擔(dān)更多莫須有的費用，這種違背民意的做法，早晚會遭到反噬。

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