地產新科狀元

文/樂居財經 ?許淑敏 曾樹佳

(相關資料圖)

今年初的業(yè)績會上，劉平對規(guī)模的進取，避而不談。

對外，作為保利發(fā)展董事長的他，也澄清說，所謂的“進三爭一”，并不是保利發(fā)展真要在規(guī)模上爭第一，是指成為硬實力、軟實力都過硬的一流企業(yè)，綜合實力領先。

當下，他更喜歡外界用“高質量發(fā)展”一詞，來定義自己掌舵的企業(yè)，而不是“王者之爭”的標簽。

但不能否認，不管是主動還是被動，保利發(fā)展的行業(yè)銷售排名，確實上調了。從去年成功擠入TOP3，到今年上半年位列榜首，它一步步按照“進三爭一”的進度推進。

這兩年行業(yè)下行，風險蔓延，不少民營房企銷售規(guī)模下調、投資暫緩，而不少國資背景的房企則逆勢拓展，銷售排名不斷向前挪動。保利發(fā)展作為地產央企的領頭者，最為典型。

不管是銷售，還是拿地增儲金額，它目前都名列前茅。這些跨越，與行業(yè)深度調整因素有關，亦與新任領導人風格相關。上任兩年多的劉平，不斷調整保利發(fā)展的人事、組織架構等方面，適應著行業(yè)變化。

“一利五率”的框架下，央企在周期里，也想抓住發(fā)展的窗口期。

坐上榜首

沒有太多懸念，今年上半年的房企銷售榜單，一眾國資背景的房企，占據(jù)大半江山。

行業(yè)TOP50當中，一半以上的房企為央國企背景，頭部房企以保利發(fā)展、中海發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產發(fā)展趨勢正猛，穩(wěn)入十強。

尤其是保利發(fā)展，進取的意味強烈。上半年，它以2368億元的銷售金額，位列行業(yè)銷售榜單第一。

這大概是保利發(fā)展自成立以來，首次登頂。以往，它最高的名次，僅僅是亞軍。

即便是于2012年成為千億房企的高光時刻，保利發(fā)展在當年的銷售榜單上，也是次于萬科。而后輾轉十年，保利發(fā)展的行業(yè)名次一直在TOP3開外，維持在4、5名。

很長一段時間，保利發(fā)展標簽一直是“央企第一，行業(yè)前五”。前些年，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)穩(wěn)居行業(yè)前四，而保利發(fā)展在規(guī)模表現(xiàn)上并不突出。

2017年，保利發(fā)展前董事長宋廣菊不甘心規(guī)模落后，也曾喊出重回行業(yè)前三的目標。但多年來始終未能實現(xiàn)。

直到2022年，行業(yè)加速出清，行業(yè)轉變發(fā)展邏輯。恒大、融創(chuàng)等民營房企陷入債務危機，不再占據(jù)頭部位置。

保利發(fā)展憑借央企的優(yōu)勢，逆勢拓展，終于實現(xiàn)“重返前三”的目標，銷售金額4573億元，排名行業(yè)第二。直到今年，保利才開始在銷售榜首，站住了腳。

保利發(fā)展或許也知道，它自身必須保有一定的銷售節(jié)奏，才能讓公司更好地運轉。

2020年至2022年，其存貨賬面價值，分別為7414.75億元、8096.56億元和8778.93億元，占資產總額的比重分別為59.25%、57.84%和59.70%。

接近六成的存貨規(guī)模，考驗的是房企的變現(xiàn)能力，體現(xiàn)到一線，便是項目的銷售進展。

同期，保利發(fā)展經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額，分別為151.56億元、105.51億元和74.22億元，有下降的趨勢，這更促使其在銷售體量上的維持與進階。

保利發(fā)展這兩年的進取，不僅僅表現(xiàn)在銷售上，更表現(xiàn)在拿地擴儲上。

機構榜單顯示，今年上半年，保利發(fā)展新增土儲貨值812億元，位于行業(yè)第二，僅次于華潤置地。

上半年，保利發(fā)展拿地金額384億元，較去年同期增長12%，期間不乏有36.2億競得北京石景山廣寧村棚改地塊、23.19億斬獲佛山歡樂海岸宅地之類的表現(xiàn)。

回顧這些年，保利發(fā)展每年新增投資金額均在1500億元以上，甚至2020年還大手筆拿地，投資金額高達2352億元。

正因此，保利發(fā)展總土儲規(guī)模得以維持。截至2022年底，保利發(fā)展土儲規(guī)模1.64億萬平方米。

另一方面，保利發(fā)展也將土儲權益控制在一定范圍內，并有穩(wěn)步上升的趨勢。2018-2022年，其土儲權益維持在65%-68%以內。

至于土儲布局，保利發(fā)展長期堅持深耕核心城市的戰(zhàn)略，近年來重點布局的38城貨量儲備始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%。

2022年銷售規(guī)模上，主要核心城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點。尤其是珠三角、長三角簽約銷售占比56%，同比提升3個百分點。

倒逼下提效

保利發(fā)展實現(xiàn)跨越，與行業(yè)深度調整因素相關，亦與新任領導人風格相關。

“我不太喜歡這個‘王者之爭’的標簽，大家也不要說規(guī)模如何。”這是今年初，劉平對外回應說的一句話。

劉平或許不太喜歡提及規(guī)模爭奪一類的詞，但他上任之后的種種動作，都在表明，他對于規(guī)模并非全無想法。

上任之初，劉平便組織多名高管進行股份增持，完成了總額超850萬元的增持計劃，以此維護公司股價，并試圖改變保利發(fā)展多年來市值被低估的狀況。

當時正值行業(yè)風險暴露的最初階段，逆勢增持需要勇氣。

而劉平有這樣的勇氣。他也知道，光靠增持股份加強信心還遠遠不夠。

劉平開始對公司的高管團隊以及組織架構動刀。2021年12月，保利發(fā)展組織架構調整，總部中心新增地產管理中心和產業(yè)管理中心，將原來與房地產開發(fā)相關的成本、運營等職能，并入了新設立的地產管理中心，并凸顯多元化業(yè)務。

鋪墊過后，保利發(fā)展又于2022年初，成立廣東、華東區(qū)域共享中心籌備工作組。更重要的是，保利發(fā)展開始大量采用青年干部。隨之，保利發(fā)展任命了13位分公司總經理，其中11位為“80后”青年干部，4位“85后”。

正是此時，劉平提出了保利發(fā)展“進三爭一”的目標。他曾對外表示，企業(yè)走到現(xiàn)在，發(fā)現(xiàn)成長速度還不夠快，而三四十歲這個年紀的人精力最旺盛，正是真正能干事創(chuàng)業(yè)的好時候。

“年輕干部一茬接一茬， 有‘帶著幾條槍就去開發(fā)根據(jù)地’的闖勁兒。”字里行間，都表達了保利發(fā)展要繼續(xù)闖下去的意思。

人與事匹配，是保利發(fā)展進行調整的原則。今年初，保利發(fā)展繼續(xù)進行調整，包括新設立10個專務類崗位，并地產平臺公司董事長任命數(shù)量增加至22位等。

同時，保利也進行了一番區(qū)域整合，包括合并灣區(qū)公司、蘇州公司等，實現(xiàn)降本增效。

這些操作，都是劉平敢于帶領保利發(fā)展沖刺行業(yè)第一的籌碼。

2023年，央企的考核經營指標從“兩利四率”調整為“一利五率”，考核凈資產收益率、營業(yè)現(xiàn)金比率、利潤總額、資產負債率、全員勞動生產率、研發(fā)經費投入強度等。原來的凈利潤、營業(yè)收入利潤率已被替換。

比起單純的利潤考核，如今更考驗央企的綜合能力。凈資產收益率（ROE）既包括資產指標，又包含利潤指標，還與杠桿水平相關，體現(xiàn)央企整體資產回報質量，而營業(yè)現(xiàn)金比率體現(xiàn)的是獲取現(xiàn)金的能力，保證資金安全。

2022年，保利發(fā)展凈資產收益率為9.18%，營業(yè)現(xiàn)金比率2.63%、利潤總額353億元、資產負債率78%，全員勞動生產率418萬元/人、研發(fā)經費投入強度0.4%。

對比行業(yè)其他央企地產商的情況，保利發(fā)展整體基本面較好。比如，保利發(fā)展的全員勞動生產率較高，達到了418萬元/人，而華潤置地、招商蛇口該指標均在400萬元/人以下。

另外，保利發(fā)展凈資產收益率處于行業(yè)較高水平，可供對比的是，2022年500強房企凈資產收益率均值為3.74%。

百億定增控負債

前些年，保利發(fā)展雖有進取之意，但盈利多少受到一些影響。

像是2019年、2020年，保利發(fā)展曾為了提高規(guī)模，在各地拿下了不少高價地，而近幾年消化這些高價地，毛利率不可避免呈現(xiàn)下跌趨勢。

加上這兩年受到行業(yè)進入深度調整期，保利發(fā)展不免出現(xiàn)盈利下跌的情況，但總體而言，各項指標優(yōu)于行業(yè)。

去年，保利發(fā)展營業(yè)總收入、凈利潤均有所下滑，主要是由于前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

這樣的情況并沒有持續(xù)多久，保利發(fā)展很快便調整過來。2023年上半年，繼續(xù)回歸增長趨勢。期內，保利發(fā)展實現(xiàn)營收1383.76億元，同比增長24.93%，歸母凈利潤119.99億元，同比增長10.84%。

上半年，保利發(fā)展最受關注的一筆融資大單，便是其金額達到125億的定增。

去年12月底，它借著“第三支箭”的東風，順勢宣布，向控股股東特定對象發(fā)行的股票數(shù)量不超過8.19億股，募資不超過125億元。今年6月底，證監(jiān)會正式通過了保利發(fā)展的定增方案。

這筆融資，前后正好經歷了半年時間。其所籌集的資金，將投資于廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城、合肥保利和光熙悅、中山保利天匯等14個項目，以及補充流動資金。

樂居財經查閱獲悉，這14個項目，均屬于已預售未交付的存量項目，前后總投資金額達到561.57億元，假如定增所獲取的融資，都投到這些項目里面，那將解決其中22.26%的資金需求。

除了百億定增之外，保利發(fā)展還曾發(fā)行短期融資及公司債合計65億元，短融發(fā)行利率2.26%，“3 2”公司債發(fā)行利率3.2%，融資利率較低。

另外，它還成立一筆住房租賃定向資產支持票據(jù)信托，其中優(yōu)先級規(guī)模8.361億元，預期收益率為3.75%。

近些年，保利發(fā)展的凈負債率，大部分時間都在60%以下，2019年至2021年，分別為56.91%、56.61%、55.07%；2022年，它的凈負債率，達到63.57%。

對于資產負債率，這家央企則有較強的控場能力。2018年至2022年，其剔除預收賬款后的資產負債率，分別為66.02%、67.53%、69.95%、69.3%、69.66%，一直控制在70%的紅線之下。

而由于銷售、融資的相對順暢，保利發(fā)展的現(xiàn)金短債比，也常年在2倍以上。

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