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被剛需、改善群體不斷詬病的一線城市普通住宅認定標準再次受到關注。

(資料圖片僅供參考)

王悅最近想要置換一套三房，但轉了一圈后發現預算不太夠。“北京的普通住宅標準多年未調整，按照現在的標準，滿足普宅標準的房源太少了，基本都是豪宅了，甚至限競房都是豪宅了，非常不符合實際。”

按照北京現行的普通住宅標準，五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內，則被劃為普通住宅。

在購房首付方面，首套房如果是普通住宅，首付比例是35%，非普通住宅則是40%；二套房如果是普通住宅首付比例是60%，非普通住宅則為80%。

“我們看的房子單價至少都在5萬元/平方米，一套房下來少說要700萬元，屬于非普通住宅，需要8成首付。”王悅表示，高首付以及認房認貸政策讓有換房需求的人群被政策限制。

王悅的遭遇并非個例，多位購房者告訴中國房地產報記者，在實際看房過程中，由于普通住宅和非普通住宅首付比例標準不同，給他們帶來的最直接影響就是購房成本增加了，除了首付款外，還包括契稅、印花稅、土地增值稅等稅費上。

此前，北京市住建委對此給出的答復是，已關注反映的問題，并將在研究政策時考慮，目前仍執行2014年普通住宅政策。關于三孩家庭購房沒有新政策問題，住建委正在調研二孩、三孩家庭購房情況及實際走向情況，目前還沒有新政策。

為何多年來沒有調整？

一般來說，是否為普通住宅一般由建筑面積、容積率和價格決定。

目前，北京、上海執行的是2014年出臺的普通住宅、非普通住宅標準，已近10年沒有做出調出。此前，之前每3～4年調整一次。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/平方米，二手住宅平均價格均超6萬元/平方米。

另據中指數據，2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價均值分別914萬元、610萬元、395萬元，上海內環內、內外環之間、外環外新建商品住宅成交套總價均值分別達1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普通住宅標準線。

為什么多年來沒有調整？諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，北京，上海作為一線城市代表，其房地產市場政策變動在全國具有風向標意義，因此北京、上海的政策調整比較謹慎。1

“回顧普通住宅的認定標準，其核心是為了提高購房家庭的購房門檻，降低整體購房杠桿率。”合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，隨著近幾年樓市調控，房地產已逐步實現健康發展，沒有適時的對普通住宅的標準進行調整除了降低購房杠桿率外，也是為了實現“房住不炒”的大原則。

郭毅認為，從投資角度過高杠桿率會吸引一定投資人群進入到特定區域板塊。“目前北京針對新房市場限價，就會造成部分新房可能存在房價倒掛情況，出現投資機會窗口，如果提高普通住宅認定標準，難以抑制市場出現的投資需求。”

值得注意的是，2019年11月11日，深圳調整普通住宅標準，只認面積不看價，容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下住宅，這類普通住宅滿兩年可免繳增值稅。

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按照老標準，深圳普通住宅評判標準依據2015年出臺的“容積率+面積+總價”執行，其中，總價要求低于規定的所在區域普通住房價格標準（不同區域的上限介于200萬元至490萬元之間），若不同時滿足3個條件則均會被判定為豪宅。

在“房住不炒”的大背景下，房地產已逐步實現健康發展，調整普通住宅標準呼聲再起。深圳調降“普通住宅”標準、降低購房負擔措施，是否值得同為一線城市的北京、上海借鑒？

“深圳和北京、上海不一樣，深圳監管相對更寬容，本地自主化程度更高，而北京、上海則是整體的風向標，意義更強。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，如果將北京、上海的普通住宅認定標準調高的話，會向市場傳達出刺激樓市的信號。

王小嬙也表示，北京、上海的政策優化不僅能提振當地市場信心，對全國的市場預期回升也有一定積極影響。“根據當前的房地產市場走向，市場信心下滑明顯，再加上就業環境并未明顯改善，消費意愿弱，后續的樓市需要利好政策的加持。”

“確實是進入到應該需要調整的周期。”郭毅認為，當前北京樓市需求疲軟、成交下滑，同時，投資性需求得到明顯抑制，當下調節既不會帶來投資需求的反彈，反而能針對自住需求提供支撐，有利于樓市回暖。

記者注意到，深圳調整普通住宅標準后，市場情緒回升。根據中指數據，2019年11月、12月，深圳商品住宅成交面積環比分別增長23.5%、28.3%，同比分別增長69.0%、22.3%；深圳新房價格環比轉漲0.14%，12月，環比上漲0.34%。二手房成交套數環比分別增長11.8%、19.4%，同比分別增長91.9%和151.0%。

如何調？

“房地產的健康穩定不只是政策的傾斜，也需要良性的流通。”王悅等多位購房者建議出臺政策為確有需求的剛需、改善人群建立通道。

王小嬙認為，普通住宅和非普通住宅的購房成本差別還體現在契稅、印花稅、土地增值稅等各項稅費上，普通住宅在稅費上有一定的減免和優惠，因此政策調整的方向是放寬對普通住宅的認定，讓更多的購房群體享受普通住宅的稅收優惠。

中指研究院市場研究總監陳文靜則認為，盡管現行普宅認定標準嚴重限制了剛需和需要換房改善的購房群體，調整后有利于更好地滿足居民的住房需求，但其難點在于如何確定不同片區項目單價或總價標準，價格的高低也直接影響著受益購房群體的范圍以及政策力度大小。

“可以借鑒深圳直接廢除總價，或者只看總價。”李宇嘉補充表示。

談及調整后的影響，王小嬙認為，北京、上海調整普宅認定標準是政策上的優化，能提振市場信心，有利于市場活躍度的上升，對交易量有一定的積極效果。但由于政策松綁的力度不大，當前供應量大于需求量，居民收入預期弱，短期對房價的影響不大。

李宇嘉認為調整后影響較大。“過去是剛需為主導，現在則是改善為主導，在房屋面積、價格方面都會超過現行標準，如果調整，對改善群體有很大的利好。”

陳文靜表示，這將促使更多住房需求進入市場，有利于促進市場活躍度提升，同時對房價也會形成一定支撐。但如果普通住宅標準調整力度較大的話，可能引起房價波動，尤其是核心區域住房價格或出現上漲。

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