上半年的最后一天，雅生活智慧城市服務股份有限公司（以下簡稱“雅生活”，03319.HK）終于落實了對母公司應收款的第一個處理方案。

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6月30日，雅生活宣布，茂名雅居樂、寧鄉雅居樂旅游、武漢長凱及云浮雅興計劃將各自的部分物業轉讓給公司，作為持續關聯交易應付款項的替代付款。

這筆交易涉及406項物業，其中347項為住宅物業，59項為商業物業，位于茂名、云浮、長沙及武漢，總建筑面積約為4.25萬平方米。

公告顯示，2021年，雅生活向雅居樂提供了拎包入住、廣告及公關、交房前檢驗、物業前期介入等服務，總額約2.82億元。上述406項物業便是用來抵償這筆應收款。

“以房抵債”的償付方式是兩家公司在4個月前便約定好的。1

過去幾年，雅生活與雅居樂之間發生了不少關聯交易。2021年至2022年10月末，雅生活為雅居樂提供的相關服務總費用為9.27億元。受地產行業下行及房企流動性緊張影響，2022年，雅生活的應收賬款規模積累較快，貿易應收款總額約69億元，同比增加約30億元，其他應收款39億元，同比增加25億元。2022年，該公司計提了4.7億元的應收賬款減值損失，同比增長191%。

為了解決對母公司的應收賬款問題，今年2月份，雅生活與雅居樂簽訂了持續關聯交易補充協議，約定若雅居樂未能支付應付款項，雅生活可從其未售物業中選定同等價值的資產抵債。

這次交易，雅生活并沒有披露406項物業的具體情況，如住宅的具體樓層、朝向，商業物業的用途、位置等。從公告可看出，這些物業大多位于三四線城市，只有43項物業是在武漢。至于定價，雅生活表示是由獨立合資格估值師采用市場法評估。

武漢長凱拿出的是武漢雅居樂花園的3項住宅物業及40項商業物業，總建筑面積約5704平方米，估值約8950萬元，折合1.57萬元/平方米。武漢雅居樂花園的毛坯洋房、精裝復式的均價約1.1萬元/平方米，聯排、雙拼別墅的毛坯銷售均價約2.9萬元/平方米至3.8萬元/平方米。

寧鄉雅居樂旅游提供的是文旅大盤——雅居樂依云小鎮的214項住宅物業，總建筑面積約1.76萬平方米，估值約8320萬元，折合約4727元/平方米。雅居樂依云小鎮沒有最新的銷售價格可查詢，其2022年的洋房毛坯均價約5000元/平方米，帶裝修均價6000元/平方米至6500元/平方米。

茂名雅居樂將轉讓茂名雅居樂樂活新城的107項住宅物業和19項商業物業，總建筑面積約1.38萬平方米，估值8040萬元，折合約5835元/平方米。根據公開信息，今年1月份，雅居樂樂活新城的銷售均價約4600元/平方米。

云浮雅興將轉讓的資產是云浮碧桂園雅居樂大名府的23項住宅物業，總建筑面積約5401平方米，估值2920萬元，折合約5406元/平方米。該項目6月份的銷售均價約6800元/平方米。

僅憑以上信息，很難評估雅生活做這筆交易是虧了還是賺了。一位投資者表示，就目前的市況而言，三四線城市的住宅及商業物業，去化頗為困難，抵償應收款的物業，按市場評估價結算，估計要打個7折至8折才能現金套現。也有投資者認為，這本是一筆預期無法回收的債權，如今有實物可抵債，減少應收款規模，也算是一種利好。

雅生活也表示，擬進行的物業轉讓使公司能夠向雅居樂收回到期應付的應收款項，公司可以將這些物業質押給第三方供應商以結清對供應商的應付款，或者出售、出租給第三方以換取現金。

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