全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

(資料圖片僅供參考)

日本的房?jī)r(jià)，又漲起來(lái)了。

這一波漲價(jià)，還不是小漲，而是大漲。漲得最兇猛的，當(dāng)屬日本首都東京。

今年3月，東京的23個(gè)區(qū)新公寓售價(jià)達(dá)到2億1750萬(wàn)日元（約合人民幣1092萬(wàn)元），較上年同月漲幅達(dá)到173.7%，創(chuàng)造了歷史記錄。

其中，近4成房子，售價(jià)在1億日元以上。

1—3月，東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）房地產(chǎn)投資額就高達(dá)48億美元，同比增長(zhǎng)26%。

如果以城市為單位，今年前3個(gè)月，東京圈地產(chǎn)投資總額僅次于美國(guó)洛杉磯，全球排名第2。

到了5月，東京圈新建住宅均價(jià)飆升到8068萬(wàn)日元（約合人民幣406萬(wàn)元），同比上漲32.5％，刷新歷史記錄。

甚至，一些30多年的“高齡”二手房，也能賣到1億日元以上。

簡(jiǎn)而言之，日本首都東京以及東京周圍地區(qū)，都漲瘋了，漲麻了。

并且，東京房?jī)r(jià)的這波上漲，不只是個(gè)別月份、個(gè)別新樓盤零星的漲，而是長(zhǎng)期的、普遍的漲。

根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所在4月發(fā)布的《2022財(cái)年?yáng)|京都地區(qū)新建公寓市場(chǎng)趨勢(shì)》報(bào)告，與2021財(cái)年相比，2022財(cái)年?yáng)|京23個(gè)區(qū)新建公寓均價(jià)增長(zhǎng)了17.2%，東京及其周邊地區(qū)增長(zhǎng)了8.6%。

值得一提的是，2021年日本的房?jī)r(jià)并不低，甚至可以說(shuō)很高，并且是破紀(jì)錄的那種高。

2021年，東京圈新建公寓均價(jià)同比增長(zhǎng)了2.9%。東京23個(gè)區(qū)新建公寓均價(jià)，則達(dá)到8293萬(wàn)日元（約合人民幣460.54萬(wàn)元），這是日本1990年代地產(chǎn)泡沫破裂之后，30年來(lái)首次突破8000萬(wàn)日元的大關(guān)。

也就是說(shuō)，2022年?yáng)|京的房?jī)r(jià)上漲，是在2021年房?jī)r(jià)上漲到“地產(chǎn)泡沫期”的基礎(chǔ)上，又上一個(gè)臺(tái)階，從大跳升級(jí)為起飛。

而這輪購(gòu)買主力，也并非全是富人。根據(jù)日本住友集團(tuán)透露，“東京品川區(qū)一個(gè)樓盤，1億以上的房子有一半是公司職員家庭簽約購(gòu)買的。”

眾所周知，1990年代地產(chǎn)崩盤之后日本進(jìn)入了“失去的三十年”，老齡化、少子化加劇，年輕人面臨工作、婚姻、生育、養(yǎng)老等重重壓力，成為了“迷失的一代”。買房，這一目標(biāo)選項(xiàng)，被越來(lái)越多的日本人從生清單中永久刪除。

難道，日本的年輕人突然想通了，突然支楞起來(lái)準(zhǔn)備為國(guó)接盤了？

日本，到底發(fā)生了什么？

海外金主，莫名熱情

2021年3月25日，美國(guó)最大的上市投資管理公司黑石集團(tuán)宣布，已經(jīng)和日本第二大物流公司近鐵集團(tuán)簽訂協(xié)議：

黑石將收購(gòu)近鐵旗下位于京都、大阪等地的8家酒店。

此事之所以引起一時(shí)轟動(dòng)，因?yàn)檫@是黑石集團(tuán)第一次在日本投資酒店，而首次出手就是600億日元的大手筆。

除了酒店，黑石集團(tuán)還在日本投資租賃公寓、辦公樓等資產(chǎn)。目前，黑石在日本已擁有超過(guò)1萬(wàn)億日元的不動(dòng)產(chǎn)。

在黑石集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)托管資產(chǎn)達(dá)3200億美元的房地產(chǎn)投資部門負(fù)責(zé)人Kathleen?McCarthy，在面對(duì)媒體時(shí)，毫不掩飾自己的樂(lè)觀：“當(dāng)然，今后仍將增加在日本的投資”。

總之，黑石的一系列動(dòng)作，潛臺(tái)詞就是，自己不是亂投的，是打心眼里看好日本地產(chǎn)。

美國(guó)另外一家投資大佬，也是美國(guó)歷史最悠久的投資銀行高盛，同樣不甘示弱。

同樣是在2021年，高盛向日本房地產(chǎn)領(lǐng)域投資約2500億日元。這是往年高盛在日投資額的2倍以上。

不僅如此，同年7月，高盛還向海內(nèi)外投資者募集4000億日元規(guī)模的資金，準(zhǔn)備大筆買入東京的辦公樓、住宅樓以及零售地產(chǎn)。

高盛態(tài)度也很明確，看好日本地產(chǎn)。

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東京以及東京圈這輪漲價(jià)潮中，美國(guó)資本居功甚偉，是最主要的投資力量。其次，是亞太地區(qū)。

在亞太力量中，新加坡，出手堪稱兇猛。

2022年2月，GIC（新加坡政府投資公司）以1500億日元，從誕生過(guò)世界首富的日本巨頭西武控股手中收購(gòu)了31個(gè)酒店和娛樂(lè)設(shè)施。3月份，新加坡公寓信托基金Ascott?Residence?Trust就大舉收購(gòu)大阪和福岡的租賃住宅和學(xué)生公寓。

同年6月，新加坡的投資基金QIP（Q?Investment?Partners），第一批次就在大阪、名古屋買入3處房產(chǎn)，并向東京進(jìn)發(fā)。

當(dāng)然，在亞太這股投資力量中，也有中國(guó)方面的參與。比如，2022年，香港基金基匯資本就在東京大阪等地購(gòu)買了32個(gè)租賃住宅。并且，該基金準(zhǔn)備在今后2年投資在5000億日元以上，這一數(shù)字是前2年投資額的6倍。

之所以上新聞的都是日本海外的投資者，是因?yàn)檫@輪漲價(jià)潮的弄潮兒，正是來(lái)自海外。

也可以這么理解，在日本人還沒弄明白自己哪里行的時(shí)候，海外紛紛豎起大拇指，大家說(shuō)你行，你就行。

并且，已經(jīng)連續(xù)說(shuō)了好幾年“你行”了。

2022年，日本海外的投資者累計(jì)購(gòu)買日本不動(dòng)產(chǎn)金額高達(dá)1.35萬(wàn)億日元。截至到2022年，海外投資者對(duì)日不動(dòng)產(chǎn)投資已連續(xù)4年突破1萬(wàn)億日元。

海外投資，在日本不動(dòng)產(chǎn)總交易額中的占比，已經(jīng)高達(dá)3成。

之所以說(shuō)海外投資者是漲價(jià)潮的弄潮兒，原因正如日本不動(dòng)產(chǎn)大型企業(yè)Hulic的會(huì)長(zhǎng)西浦三郎所說(shuō)，“在最近的招標(biāo)案件中，投標(biāo)者9成為海外投資者”。

那些對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的地標(biāo)性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，恰恰取決于海外投資者的熱情。

由于海外投資者持續(xù)加注，在這場(chǎng)連年漲價(jià)的潮流中，日本人也終于重新燃起買房的激情。

既然是買房子，大家看重的還是房子的“投資”屬性。

2021年，日本人才服務(wù)企業(yè)Recruit曾向東京圈高檔住宅樓購(gòu)房者做了一次調(diào)查，結(jié)果“因?yàn)橄霌碛匈Y產(chǎn)而買房”的人比例已經(jīng)提升到29.1%，達(dá)到2015年的2倍。

不僅房市起來(lái)了，日本的股市，也是大漲，空前的大漲。

2023年6月13日，日經(jīng)225指數(shù)創(chuàng)造1990年以來(lái)首次突破33000點(diǎn)大關(guān)的奇跡。

截至6月30日，日經(jīng)225指數(shù)從年初至今的累計(jì)漲幅更是達(dá)到29%，創(chuàng)下1990年日本經(jīng)濟(jì)衰退以來(lái)最好成績(jī)。

數(shù)據(jù)上來(lái)看，在外資的“幫助”下，日本人似乎正在走出1990年代地產(chǎn)泡沫破裂后的“地產(chǎn)恐懼”和失去的三十年。

諸如黑石、高盛、巴菲特等“人精”，他們用重金投資證明自己的確看好日本的未來(lái)。

因?yàn)樗麄冎溃绹?guó)的“友岸外包”戰(zhàn)略，是日本沉寂30年的歷史中，難得的崛起之機(jī)，日本肯定要趁機(jī)折騰。

與此同時(shí)，這些“人精”又不是特別看好日本能抓住這個(gè)機(jī)會(huì)。否則，他們就會(huì)投資那些“潛力無(wú)窮”、“一本萬(wàn)利”的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，而不是地產(chǎn)、礦產(chǎn)、零售。

因此，這些人精的投資很有智慧，日本人注定要淘金了，不管他們能不能淘得到金，但是他們肯定要吃喝拉撒，要過(guò)橋過(guò)路，要住店。

所以，日本的地產(chǎn)，日本股市上和能源、礦產(chǎn)、物流等相關(guān)的股票，已經(jīng)被盯上了。收一輪燃料費(fèi)、租金、過(guò)橋費(fèi)，還是穩(wěn)妥的。

日本的智庫(kù)層面也很明白。比如，前亞洲開發(fā)銀行研究院院長(zhǎng)吉野直行，這樣解釋日本近期的繁榮盛況：

一、主要原因還是日元的貶值，日元對(duì)美元匯率一直在下跌。而對(duì)美國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，日元貶值意味著日本的股票、地產(chǎn)很便宜。

二、由于美國(guó)的緊縮貨幣政策，市場(chǎng)開始收緊，美國(guó)企業(yè)也開始減少投資和生產(chǎn)。因此，大量外資涌入日本股市，從而推高了日本股價(jià)。

當(dāng)然，日本普通民眾也并不傻。

2021年，日本人才服務(wù)企業(yè)Recruit對(duì)于東京圈高檔住宅樓購(gòu)房者的調(diào)查中，“因?yàn)橄霌碛匈Y產(chǎn)而買房”的人比例已經(jīng)提升2015年的2倍。然而，這些“投資者”的想法卻是：

“在暴跌前賣出去”。

因?yàn)椋麄冎溃麄兒腿毡疽粯樱\(yùn)并不掌握在自己手中，只能在注定的沉浮中參與一場(chǎng)機(jī)不可失的豪賭罷了。

畢竟，日本職員的工資待遇，20年沒有漲了。而如果以美元為基準(zhǔn)，20年來(lái)，日本職員工資縮水了近4成。

如果把房?jī)r(jià)比做山，此時(shí)此刻?hào)|京的山，比1990年地產(chǎn)泡沫破裂前還要高。

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